| TERMINOS | DATOS |
|---|---|
| EXPEDIENTE: | 21000001 |
| TIPOLOGIA: | VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA |
| SITUADO: | CALLE GOLONDRINAS |
| POBLACION: | Galapagar |
| PROVINCIA: | MADRID |
| SOLICITANTE: | FCO JAVIER POLO MARTINEZ |
| ENTIDAD: | PARTICULAR |
| OFICINA: | 0 |
| S/Ref: | AC0001 |
| CONTACTO | PEPE BOTELLA |
| DIRECCION | VERACRUZ 33 |
| MUNICIPIO | Galapagar |
| C. P | 28260 |
| N.I.F | 50717788A |
| DATOS | |
|---|---|
| Tecnico: | Francico Javier Polo Martinez |
| Asociado: | Miembro de la AEVIU |
| Profesion: | Data Scientist |
| Profesion: | Arquitecto Técnico |
| Movil: | 669781152 |
| Correo: | polomartinezjavier@gmail.com |
| Asociacion: | AEVIU |
| Web: | https://www.aeviu.es/ |
A requerimiento de la propiedad se realiza el presente informe de valoración para determinar el Valor de Mercado de la Vivienda Unifamilar Aislada con Referencia Catastral 0135606VK2503N0002KM y determinar lo que costaría la construcción de la vivienda a nuevo. (Ver contrato de prestación de servicios)
| FINALIDAD: |
|---|
| MULTIPROPOSITO |
| CONTABLE/INF. FINANCIERA (Activos) |
| MERCADOS FINANCIEROS |
| MERCADOS FINANCIEROS SEGUROS |
| FINANCIEROS BANCARIOS (Hipoterario) |
| ADMINISTRACION PUBLICA |
| BASE VALOR |
|---|
| VALOR DE MERCADO |
| VALOR DE MERCADO RENTA |
| VALOR EQUITATIVO |
| VALOR EQUITATIVO RENTA |
| VALOR ESPECIAL |
| VALOR DE SINERGIA |
| VALOR DE REPOSICION |
| VALOR RETABLE/RAZONABLE |
| VALOR INVERSION |
| VALOR HIPOTECARIO |
| VALOR SEGUROS |
| VALOR CATASTRAL |
| VALOR EXPROPIACION |
| VALOR VENTA ORDENADA |
| VALOR VENTA FORZADA |
| Concepto | Descripcion |
|---|---|
| Valorador: | El presente documento ha sido realizado por FRANCISCO JAVIER POLO MARTINEZ, perteneciente al COAATM colegiado 11285, en calidad de técnico valorador asociado por la AEVIU, al amparo del Anteproyecto de Ley XX/2021, de bonos garantizados, de fecha 00-00-2021. No habiendo un potenccial conflicto de intereses y se confirma el cumplimiento del Código Etico y de conducta de los Valoradores Europeos de TEGOVA y de la Asociación Profesional del valorador. El valorador no acepta responsabilidad cuando el cliente haya ocultado información o haya proporcionado información incorrecta. |
| Cliente: |
|
| Finalidad: | La finalidad del presente informe es la valoración del inmueble a efectos de constituir garantía de préstamos sujetos a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario, de 25 de marzo, que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere, en su artículo segundo, el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la mencionada Ley. La valoración se realiza de acuerdo con las disposiciones legales contenidas en el Anteproyecto de Ley XX/2021, de bonos garantizados, de fecha 00-00-2021. La validez del presente informe es de 3 meses |
| Directiva 2014/17/EU (MCD) | Los Estados Miembros de la Unión Europea garantizarán que los valoradores internos y externos que elaboren valoraciones del bien inmueble son profesionales competentes y suficientemente independientes del proceso crediticio de forma que puedan emitir una valoración imparcial y objetiva, que será documentada en un soporte duradero y del cual el prestador conservará una copia. |
| Concepto | Descripcion |
|---|---|
| EVS 1 Valor de Mercado: |
El Valor de Mercado es un concepto clave para el establecimiento de una expectativa informada del precio de un bien, neutral entre comprador y vendedor. La naturaleza del mercado en el que se determina el valor diferirá de acuerdo al sujeto dea transacción, mientras que las condiciones del mercado variarán con el equilibrio cambiante de oferta y demanda, conocimiento, moda, regulación, expectativas, condiciones de crédito, expectativas de beneficio y otras circunstancias. Definición del Reglamento de requisitos de capital de la UE: Cuantía estimada por la que el bien debería intercambiarse, en la fecha de valoración, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento de causa, de manera prudente y sin coacción. EVS 1 considera el Valor de Mercado en el contexto de los bienes inmuebles, incluyendo intereses y derechos sobre terrenos y edificaciones. EVS 1 considera específicamente la aplicación de Valor de Mercado a:
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Valor Hipotecario: |
Valor Hipotecario: El valor de un bien inmueble determinado por una valoración prudente de la futura capacidad de comercialización del bien inmueble considerando aspectos sostenibles en el largo plazo, las condiciones del mercado local, el uso actual y otros usos alternativos apropiados del inmueble. La definición expresada arriba está incorporada en el Reglamento (UE) 575/2013 sobre requisitos prudenciales para entidades de crédito y empresas de inversión (Reglamento de requisitos de capital (CRR). El Valor Hipotecario se reconoce por el CRR como base de valor para el cálculo de la exposición a alto riesgo de las entidades de crédito por hipotecas sobre bienes inmuebles. De forma más precisa, el CRR reconoce los bienes raíces como una garantía de seguridad o de mitigación del riesgo induciendo una carga menos arriesgada, es decir, requerimientos de capital más bajos para las entidades de crédito. El concepto de Valor Hipotecario (MLV) es de particular utilidad en algunos países europeos en el contexto de préstamos a largo plazo. Es un enfoque para gestionar la exposición al riesgo de las entidades de crédito considerando requerimientos especiales de seguridad. |
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Valor del Seguro: |
Valor asegurable es el coste de reemplazar la propiedad dañada con materiales de la misma clase y calidad sin ninguna deducción por depreciación. El valor asegurable debe incluir, entre otros, cualquier valor adicional apropiado, incluidos, entre otros, los honorarios de arquitectos, ingenieros y proveedores de servicios, permisos de planificación, licencias y aprobaciones. Salvo que se indique lo contrario, la planta y maquinaria y cualquier otro material que no forme parte integrante de la estructura deben quedar exentos (ya que normalmente están cubiertos por otro seguro). |
| Concepto | Descripcion |
|---|---|
| Municipio: | Colmenarejo es un municipio de la Comunidad de Madrid, situado en el noroeste de la región, en las estribaciones de la sierra de Guadarrama, a 899 metros de altitud y a 37 kilómetros de distancia de la capital. Limita al norte con El Escorial, al este con Galapagar, al sur con Villanueva del Pardillo y al oeste con Valdemorillo. Su único acceso por carretera es la M 510, desde Galapagar o desde Valdemorillo. Cuenta en su término municipal con la orilla este del embalse de Valmayor, segundo en capacidad de la Comunidad de Madrid, con el tercer Campus de la Universidad Carlos III de Madrid y con un atractivo entorno natural,donde se puede ir a pasear con en bicicleta, dentro del Parque Regional del curso medio del río Guadarrama y su entorno, en el que destacan los encinares y las dehesas de uso ganadero salpicadas de enebros, fresnos y quejigos. |
| Entorno: |
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| Infraestructuras: |
El municipio cuenta con cuatro líneas de autobús, una nocturna, y dos de ellas con cabecera en Madrid, en el Intercambiador de Moncloa. Estas líneas están operadas por la empresa Julián de Castro, S.L. y son:
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| Economia | La economía tradicional fue la agricultura y la ganadería lanar, vacuna y apícola, que proporcionaba una reputada miel. En la actualidad, la economía se centra en el sector servicios y en la construcción, habiendo desaparecido la agricultura, y quedando la ganadería como una actividad residual centrada en alguna finca destinada a bravo, yeguada y algo de ganado ovino.. |
EVOLUCION Y DISTRIBUCION DE LA POBLACION.
Se realiza el plano de localización, situación y del entorno a apartir de Leaflet para mapas interactivos, el cual se puede desplazar vertical y horizontalmente, zoom y se marca la situación del inmueble a valorar.
Los planos se han obtenido de la consulta efectuada ante la Sede Electrónica de catastro a partir de la referencia catastral facilitada por la propiedad. Esta informacion puede ser bien el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), o la Documentación Registral (Nota Simple o Escritura de la Propiedad)
El número de finca señalado en el cuadro de valoración corresponden con el número de finca registral. Se valora el 100% de participación de cada una de las fincas registrales.
Nombre | N | Apellidos | A | NIF | Propiedad | Derecho |
FRANCISCO | JAVIER | POLO | MARTINEZ | 00012311Q | 100% | Pleno Dominio |
Finca | Tipo.Uso | Denominación | Tomo | Libro | Folio | Referencia |
100 | Unif. Aislado | 5 | 3715 | 405 | 95 | 0135606VK2503N0002KM |
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El presente informe ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble.
La visita al inmueble fue realizada el 05/08/2017.
Ha sido posible la localización. Se adjunta plano con ubicación y documentación fotográfica.
Ha sido posible visitar interiormente el inmueble.
Documentación registral: Nota simple del Registro de la Propiedad con fecha de emisión 05/08/2017.
Documentación de la Sede Electrónica del Catastro
Planos del inmueble con escala gráfica.
Localización del inmueble e inspección ocular del interior.
Superficies.
Características físicas identificativas.
Servidumbres visibles.
Estado de construcción o conservación aparente.
Descripción registral.
Estado de ocupación.
Uso o explotación del inmueble.
Régimen de protección pública.
Protección del patrimonio arquitectónico.
Adecuación al planeamiento urbanístico vigente.
Consulta en página virtual de la Sede Electrónica del Catastro
Se trata de una vivienda unifamiliar aislada que se desarrolla en dos plantas sobre rasante destinadas a vivienda y una planta semisótano, sobre una parcela catastral de 2.559 m² que cuenta con viales de acceso rodado y peatonal a la misma de hormigón impreso, riego automático, zonas ajardinadas, piscina y tres cuerpos constructivos independientes, dos de ellos tipo cenador abiertos y la otra de construcción tradicional.
CALIFICACION DEL TASADOR: Bueno.
| TIPO DE EDIFICACION | EDIFICIO RESIDENCIAL TERMINADO |
|---|---|
| Tipologia: | Vivienda Unifamiliar Aislada |
| Uso edificio: | Residencial |
| Conservacion: | Media |
| Ubicacion relativa en el municipio: | Media |
| Ubicacion relativa en el barrio | Media |
| Anno de Construccion: | 2000 |
| Antiguedad: | 21 |
| Vida util: | 100 |
| Anno Maximo vida util: | 2110 |
| Anno de Rehabilitacion: | 2010 |
| Zonas Comunes: | Si |
| Acceso Minuesvalidos: | Si |
| Numeros de portales: | 1 |
| Plantas Bajo Rasante: | 2 |
| Plantas Sobre Rasante: | 5 |
| N de ascensores | 2 |
| N de viviendas por planta: | 4 |
| Piscina: | Si |
| Tenis: | Si |
| Padel: | Si |
| Squash: | Si |
| Cancha Polideportiva: | Si |
| Zonas Verdes: | Si |
| Zona de juegos infantil: | Si |
| Cimentacion: | Zantas Aisladas, Corridas, Hormigon Armado |
| Estructura: | Hormigon Armado |
| Cubierta: | Inclinada con teja como material de cubricion |
| Fachada: | Fabrica de ladrillo cara vista |
| Carpinteria Exterior: | Aluminio lacado inmitando madera |
| Acristalamiento: | Tipo climalit |
| Rejas: | Si |
| Contraventanas: | Si |
| Ligado Explotacion Economica: | Si |
| Uso Autorizado Urbanisticamente: | Si |
| Construccion Autorizada: | Si |
| ITE: | No Disponible |
| Ocupacion: | Propietario |
| Arrendado: | No |
| Tipo de Proteccion: | Libre |
| Contaminacion aparente Terreno: | No |
| Contaminacion aparente Ambiental: | No |
| Contaminacion aparente Acustica: | No |
| Contaminacion aparente Constr.: | No |
| Contaminacion aparente Otros: | No |
vista exterior
vista exterior
vista exterior
vista exterior
| TIPO DE INMUEBLE | VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA |
|---|---|
| Uso registral: | Residencial |
| Uso tasado: | Residencial |
| Tipologia unidad tasada: | VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA |
| Localizacion Elemento: | Nucleo Urbano |
| Ubicacion relativa en el municipio: | Nivel Medio |
| Ubicacion relativa en el inmueble: | Nivel Medio |
| Ubicacion relativa barrio o zona: | Nivel Medio |
| Orientacion: | No influye en el valor |
| Destino: | Primera Residencia |
| Plantas bajo rasante: | 1 |
| Plantas sobre rasante: | 2 |
| Posicion en Edificio: | exterior |
| Dormitorios: | 4 |
| Baños: | 3 |
| Cocina equipada: | Si |
| Lavadero: | Si |
| Terrazas: | 2 |
| Armarios empotrados: | Si |
| Tendedero: | Si |
| Apartamento turistico: | Si |
| Calidad Global: | Muy buena |
| Carpintería interior: | Madera chapada en pino barnizada |
| Puerta de acceso: | Blindada |
| Agua caliente sanitaria: | Caldera individual por gas natural |
| Calefaccion: | Caldera individual por gas natural |
| Aire Acondicionado: | Split en diversos cuartos |
| Sistema de alarma: | Si |
| Solado Salon-Comedor: | Gres porcelanico |
| Solado Cocina: | Gres porcelanico |
| Solado Dormitorios: | Gres porcelanico |
| Solado Bannos: | Gres porcelanico |
| Paramentos verticales Salon-Comedor: | Pintura lisa |
| Paramentos verticales Cocina: | Gres normal |
| Paramentos verticales Dormitorios: | Pintura lisa |
| Paramentos verticales Bannos: | Gres normal |
| Techo Salon-Comedor: | Pintura lisa |
| Techo verticales Cocina: | Pintura lisa |
| Techo verticales Dormitorios: | Pintura lisa |
| Techo verticales Bannos: | Pintura lisa |
| Latitud: | 40.5492325 |
| Longuitud: | -4.0094075 |
vista exterior
vista exterior
vista exterior
vista exterior
| Concepto | Descripcion |
|---|---|
| Área de planta interna (IFA): |
|
| Área de planta neta (NFA): |
|
| SUPERFICIE REGISTRAL | m2 |
|---|---|
| Planta sotano: | 100.50 |
| Planta baja: | 20.25 |
| Planta alta: | 100.01 |
| Planta Bajo Cubierta: | 22.03 |
| Cuerpo constructivo indpte: | 15.25 |
| Terraza al 50 % | 0.00 |
| Terraza al 100 % (plurifamiliares) | 0.00 |
| Total superficie registral: | 258.04 |
| Superficies utiles comprobadas: | |
| Planta sotano: | 20.33 |
| Planta baja: | 100.57 |
| Planta alta: | 40.50 |
| Planta Bajo Cubierta: | 30.23 |
| Cuerpo constructivo indpte: | 15.00 |
| Terraza al 50 % | 0.00 |
| Terraza al 100 % (plurifamiliares) | 0.00 |
| Total superficie util comprobada: | 206.63 |
| Superficies construidas comprobadas: | |
| Planta sotano: | 50.50 |
| Planta baja: | 120.00 |
| Planta alta: | 70.00 |
| Planta Bajo Cubierta: | 50.00 |
| Cuerpo constructivo: | 20.00 |
| Terraza al 50 % | 0.00 |
| Terraza al 100 % (plurifamiliares) | 0.00 |
| Total de superficie construida comprobada: | 310.50 |
| Superficie catastral: | 350.25 |
Planta Baja y Primera
Planta bajo cubierta y cubierta
CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES:
| SUPERFICIES | m2 |
|---|---|
| Superficie Parcela Registral: | 2336.00 |
| Superficie Parcela Catastral: | 2153.00 |
| Total superficie registral: | 258.04 |
| Total superficie util comprobada: | 206.63 |
| Total de superficie construida comprobada: | 310.50 |
| SUPERFICIES.ADOPTADAS | m2 |
|---|---|
| Superficie de Parcela: | 2153 |
| Superficie util: | 215 |
| Superficie construida: | 310 |
La superficie que consta en la documentación registral es la superficie construida (computando la terraza al 100%) que coincide sensiblemente con la superficie privativa de medición comprobada y ésta es inferior a la superficie catastral. Se adopta a efectos de valoración la superficie construida de medición.
Planeamiento obtenido del link de la Comunidad de Madrid: http://www.madrid.org/cartografia/planea/planeamiento/html/visor.htm
plano urbanistico
| PLANEAMIENTO | PARAMETROS | NORMATIVA | INMUEBLE | CUMPLIMIENTO |
|---|---|---|---|---|
| TRES CANTOS (903) | ||||
| PLAN GENERAL Reur: 53714 | ||||
| Ordenanza: UNIFAMILIAR EXTENSIVA Grado: 2 | ||||
| Coef. edif. manz.: | 0.6 | 600 | 1291.8 | CUMPLE |
| Altura: | 8,5 m | |||
| Plantas: | 3 | 3.0 | CUMPLE | |
| Tamaño mín. parcela: | 1000 | 2153.0 | CUMPLE | |
| Ocup. max. parcela: | 0.3 | 300 | 645.9 | CUMPLE |
| Frente min. parcela: | 12 | 25.0 | CUMPLE |
| ESTADO | OCUPACION |
|---|---|
| Propietario | FRANCISCO JAVIER POLO MARTINEZ |
| Ocupante: | Propietario |
| Condicion | Propietario |
| Destino Previsto: | venta |
| direccion | m2 parcela | V. ofertado | V. adoptado | referencia catastral | telefono | municipio | latitud | longuitud | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| testigo1 | Prado Ibarra 23 | 2599.05 | 295000 | 102 | 4000538VK1940S0001ST | 912184067 | Colmenarejo | 40.55303 | -4.016714 |
| testigo 2 | Sacramientos 9 C | 1194.85 | 199000 | 140 | 3686839VK1838N0001YO | 647818126 | Colmenarejo | 40.54213 | -4.020756 |
| testigo 3 | Trv. Viñas Viejas 7 | 1050.00 | 135000 | 115 | 3686811VK1838N0001GO | 696191527 | Colmenarejo | 40.54809 | -4.005914 |
| testigo 4 | Calderon de la Barca 29 | 907.00 | 118000 | 117 | 4993662VK1849S0001KG | 659818760 | Colmenarejo | 40.54250 | -4.021186 |
| testigo 5 | Viñas Viejas 45 | 1077.00 | 130000 | 108 | 3686814VK1838N0001LO | 916359921 | Colmenarejo | 40.55003 | -4.004197 |
| testigo 6 | Calderon de la Barca 47 | 622.00 | 135000 | 173 | 4993698VK1859S0001IL | 912170495 | Colmenarejo | 40.54163 | -4.021505 |
| T | PARCELAS | CRITERIO | SUPERFICIE | SITUACION | HOMOGENEIZACION | UNITARIO | HOMOG | TESTIGOS | PARCELA |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| testigo1 | 2599.05 | -446,05 | 0,96 | 1,05 | 1,0 | 77,50 | 78,28 | 203.440,64 | |
| testigo 2 | 1194.85 | 958,15 | 1,10 | 0,90 | 1,0 | 85,00 | 84,15 | 100.546,63 | |
| testigo 3 | 1050 | 1.103,00 | 1,11 | 0,90 | 1,0 | 81,00 | 81,00 | 85.050,00 | |
| testigo 4 | 907 | 1.246,00 | 1,12 | 0,90 | 1,0 | 87,79 | 88,67 | 80.421,79 | |
| testigo 5 | 1077 | 1.076,00 | 1,11 | 0,90 | 1,0 | 86,03 | 86,03 | 92.654,31 | |
| testigo 6 | 2085 | 68,00 | 1,01 | 0,90 | 0,9 | 92,00 | 83,72 | 174.556,20 | |
| H | Promedio Homogeneizacion | 0,99 | 83,64 | 180.078 |
| HOMOGENEIACION DE LAS PARCELAS |
|---|
| Se han obtenidos testigos de la zona y se han homogeneizado en funcion de la superficie y situacion. |
| En el apartado Superficie de parcela se considerado un 1% por cada 100 m2 de parcela |
| El testigo 1, tiene mayor parcela |
| El testigo 2, cuenta con menor parcela |
| El testigo 3, cuenta con menor parcela |
| El testigo 4, cuenta con menor parcela |
| El testigo 5, cuenta con menor parcela |
| El testigo 6, cuenta con menor parcela |
| El promedio de los coeficientes de homogeneizacion en la presente valoracion es de 0,986666666666667 |
| Concepto | Descripcion |
|---|---|
| Metodo del Coste | proporciona una indicación del valor basado en el principio económico de que un comprador no pagará más por un bien inmueble que el coste de obtener un bien inmueble de igual utilidad, ya sea por compra o por construcción, incluido el coste de Terreno para habilitar esa construcción. A menudo será necesario tener en cuenta la obsolescencia del bien inmueble en comparación con uno nuevo equivalente. Coste de reposición depreciado (DRC) — En su forma tradicional, DRC es un método basado en el coste para llegar a un valor para los activos inmobiliarios que normalmente nunca están expuestos al mercado. Existen tres tipos principales de depreciación de la DRC: Deterioro físico; La depreciación física generalmente se define por la edad real / vida económica Obsolescencia funcional (y/o técnica); Obsolescencia económica / externa. Vida económica restante - Bajo un método de la DRC, un valorador tiene que decidir cuál es la vida económica restante probable, habiendo tenido en cuenta los tres tipos de depreciación que probablemente estén presentes. |
| Metodo residual: | se utiliza para llegar al valor de los terrenos baldíos maduros para el desarrollo o de los terrenos y edificios con potencial de remodelación o rehabilitación. Valor bruto de desarrollo menos todos los costes en los que se incurrirá para poner el bien inmueble en la forma que exigirá ese precio. Después de deducir todos los costes de desarrollo y la ganancia del desarrollador del valor bruto de desarrollo, el resultado es un valor residual. |
| Metodo Renta: | Cuantía estimada de renta por la cual el bien debería arrendarse, en la fecha de valoración, entre un arrendador y un arrendatario dispuestos a contratar en los términos de un contrato de arrendamiento real o hipotético, actuando independientemente cada uno, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento de causa, de manera prudente y sin coacción. |
Los costes y los intervalos se han obtenido de la Dirección General de Arquitectura y vivienda, Servicio de Normativa Técnica, supervisión y control, de la Comunidad de Madrid. (Costes de Referencia de la Edificación, para el año 2020) Estos costes de referencia general se particularizarán para cada situación concreta a través de la aplicación de la fórmula de ponderación siguiente:
http://www.madrid.org/bdccm/utilidades/costesreferencia/CORA_HTML_2020/index.htm
| SIGLAS | DEFINICON | VALORES |
|---|---|---|
| CRG = | Coste de referencia general por tipologias | 863,00 |
| CS = | Coeficiente de situaciOn geografica. | 1,00 |
| CA = | Coeficiente de aportacion en innovacion o acabados | 1,00 |
| RH = | Coeficiente por rehabilitacion. | 1,00 |
| CDA= | Coeficiente por dificultad de acceso a la obra | 1,00 |
| CRP= | Para una banda del 50%. | 863,00 |
| Coste de Construccion por Contrata = | CRP X 1,19 = | 1.026,97 |
| CONCEPTOS | VALORES |
|---|---|
| Honorarios Proyecto de edificacion | 3% |
| Honorarios Direccion Obra de Edificacion | 3% |
| Licencia Municipal Obras de Edificacion | 3% |
| Seguridad y Salud | 1% |
| Imprevistos | 0,5% |
| Gastos fiscales de escrituracion | 1% |
| Gastos de administracion del promotor | 0,54% |
| Seguros | 1,5% |
| VIVIENDA: | |
| Repercusion de suelo | 580.89 |
| Coste de construccion por contrata | 1026.97 |
| Gastos necesarios | 151.68 |
| suma: | 1178.65 |
| Coste de Reemplazamiento Bruto | 1759.54 |
| Depreciacion fisica | 25.99 |
| Depreciacion funcional | 20.79 |
| Obsolescencia economica | 5.2 |
| suma: | 51.98 |
| Coste de reposion depreciado (DRC) | 1707.56 |
| FINCA | SC | Vsuelo | Cconstruccion | Gastos | CRB | DCR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 100 | 310 | 180.075,9 | 318.360,7 | 47.020,8 | 545.457,4 | 529.343,6 |
Idealmente, el Método de comparación evalúa el valor de mercado a través de un análisis de los precios obtenidos de las ventas o arrendamientos de bienes inmuebles similares al bien inmueble en cuestión, seguido de un ajuste de los valores unitarios para tener en cuenta las diferencias entre los bienes inmuebles comparables y el bien inmueble en cuestión. Sin embargo, los valoradores también deben tener en cuenta otra información relevante del mercado y datos sobre los que pueden necesitar depositar una mayor confianza, especialmente en aquellos mercados o situaciones en las que la información sobre transacciones no es fiable o simplemente no está disponible.
| DATOS | TESTIGO 1 | TESTIGO 2 | TESTIGO 3 | TESTIGO 4 | TESTIGO 5 | TESTIGO 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| DIRECCION | Calle Vid 3 | Avenida Pablo Iglesias 11 | Calle Berreduelos 2 | Calle Cardillo 5 | Calle Prausteros 11 | Calle Santiago Apostol 3 |
| MUNICIPIO | Colmenarejo | Colmenarejo | Colmenarejo | Colmenarejo | Colmenarejo | Colmenarejo |
| CP | 28270 | 28270 | 28270 | 28270 | 28270 | 28270 |
| TIPO | Aislada | Aislada | Aislada | Aislada | Aislada | Aislada |
| FECHA | 13/07/2021 | 13/07/2021 | 14/07/2021 | 14/07/2021 | 14/07/2021 | 14/07/2021 |
| FUENTE | Idealista | Idealista | Idealista | Idealista | Idealista | Idealista |
| CAL ZONA | Normal | Normal | Normal | Normal | Normal | Normal |
| CAL EDIF | Normal | Normal | Normal | Normal | Normal | Normal |
| ANNO | 2000 | 1999 | 2009 | 1977 | 1970 | 1960 |
| PISCINA | SI | Si | Si | Si | Si | Si |
| DEPORTIVO | No | No | No | No | No | No |
| ACABADOS | Bueno | Bueno | Bueno | Bueno | Normal | Normal |
| CONSERVACION | Bueno | Bueno | Bueno | Bueno | Normal | Normal |
| PLANTAS | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 |
| DORMITORIOS | 4 | 5 | 4 | 5 | 5 | 6 |
| BAÑOS | 4 | 4 | 3 | 3 | 3 | 4 |
| PARCELA | 660 | 1000 | 686 | 1200 | 1731 | 2890 |
| IMPORTE | 450000 | 520000 | 525000 | 650000 | 570000 | 620000 |
| DESCUENTO | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 | 0.05 |
| VALOR | 427500 | 494000 | 498750 | 617500 | 541500 | 589000 |
| SC | 200 | 270 | 280 | 300 | 300 | 360 |
| REPERCUSION | 2137.5 | 1829.62962962963 | 1781.25 | 2058.33333333333 | 1805 | 1636.11111111111 |
| R. CATASTRAL | 3784845VK1838S0001GJ | 4410203VK1941S0001XX | 4301501VK1940S0001JT | 4697013VK1849N0001IU | 3404601VK1930S0001GQ | 4411902VK1941S0001MX |
| LATITUD | 40.54055 | 40.5635476 | 40.5562968 | 40.5526872 | 40.5595 | 40.56492 |
| LONGUITUD | -4.01652 | -4.0128154 | -4.0120178 | -4.008529 | -4.02329 | -4.01218 |
| TESTIGOS | S.CONS | FACT | ANTIG | FACT.1 | PAR | FACT.2 | EQC | FACT.3 | REF | FACT.4 | SIT | FACT.5 | COEF | REPERC | HOMOG |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TESTIGO 1 | 200 | 0.89 | 2000 | 1.00 | 660 | 1.04 | 1 | 1 | PEOR | 0.95 | IGUAL | 1.05 | 0.92 | 2137.50 | 1967.34 |
| TESTIGO 2 | 270 | 0.96 | 1999 | 1.00 | 1000 | 1.03 | 1 | 1 | IGUAL | 1.00 | IGUAL | 1.00 | 0.99 | 1829.63 | 1807.94 |
| TESTIGO 3 | 280 | 0.97 | 2009 | 0.99 | 686 | 1.04 | 1 | 1 | IGUAL | 1.00 | IGUAL | 1.00 | 1.00 | 1781.25 | 1774.14 |
| TESTIGO 4 | 300 | 0.99 | 1977 | 1.02 | 1200 | 1.02 | 1 | 1 | PEOR | 0.90 | IGUAL | 1.00 | 0.93 | 2058.33 | 1919.89 |
| TESTIGO 5 | 300 | 0.99 | 1970 | 1.03 | 1731 | 1.01 | 1 | 1 | IGUAL | 1.00 | IGUAL | 1.00 | 1.03 | 1805.00 | 1859.04 |
| TESTIGO 6 | 360 | 1.05 | 1960 | 1.04 | 2890 | 0.98 | 1 | 1 | IGUAL | 1.00 | IGUAL | 1.00 | 1.07 | 1636.11 | 1752.88 |
| Valor Homogeneo | 0.99 | 1846.87 |
| H | HOMOGENEIZACION |
|---|---|
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Se han obtenidos testigos de la zona y se han homogeneizado en función de la superficie, características constructivas, antigüedad, situación, estado de mantenimiento y conservación. |
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En el apartado Superficie Construida se ha considerado un 1% por cada 10 m2 |
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En el apartado Antigüedad se ha considerado un 1% por cada 10 años |
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En el apartado Otros se ha considerado la calidad de los equipamientos comunitarios o privados, terrazas descubiertas … |
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En el apartado Superficie de parcela se ha considerado un 1% por cada 400 m2 de parcela |
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El testigo nº 1, tiene menor superficie construida, se considera igual antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar no ha sido reformada |
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El testigo nº 2, tiene menor superficie construida, cuenta con mayor antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar presenta igual estado de conservación y mantenimiento |
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El testigo nº 3, tiene menor superficie construida, tiene menor antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar presenta igual estado de conservación y mantenimiento |
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El testigo nº 4, tiene menor superficie construida, cuenta con mayor antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar no ha sido reformada |
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El testigo nº 5, tiene menor superficie construida, cuenta con mayor antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar presenta igual estado de conservación y mantenimiento |
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El testigo nº 6, cuenta con mayor superficie construida, cuenta con mayor antigüedad, tiene mayor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar presenta igual estado de conservación y mantenimiento |
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El promedio de los coeficientes de homogeneización en la presente valoración es de 0,989765728590417 |
| FINCA | USO | S.PARCELA | S.UTIL | S.ADOPTADA | V.SUELO | REPERCUSION | V.COMPARACION | V.VUELO | K |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 100 | Vivienda Unifamiliar Aislada | 2.153 | 215 | 310 | 180.075,9 | 1.846,87 | 572.530,1 | 392.454,2 | 1,08 |
El presente informe se emite bajo la afección de circunstancias excepcionales, sin precedentes, de confinamiento y escasa actividad motivadas por la pandemia global del COVID-19, las cuales comportan una incertidumbre significativa sobre cuál pueda ser la evolución futura del valor de mercado de los inmuebles valorados. Dicha evolución dependerá de la magnitud del impacto que la pandemia ejerza sobre el conjunto de la economía y sobre las variables que son relevantes para la formación de precios. Ante esta falta de normalidad en el mercado, se han adoptado una serie de medidas adicionales en los métodos de valoración, que ayudan a obtener valores que reflejen razonablemente la situación actual del mercado y que se indican en el informe.
[1] "martes 05 octubre 2021"
Fdo: Francisco Javier Polo Martinez
Arquitecto Tecnico
COATTM 11285