0001chalet.knit

DATOS DEL ENCARGO:

TERMINOS	DATOS
EXPEDIENTE:	21000001
TIPOLOGIA:	VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA
SITUADO:	CALLE GOLONDRINAS
POBLACION:	Galapagar
PROVINCIA:	MADRID
SOLICITANTE:	FCO JAVIER POLO MARTINEZ
ENTIDAD:	PARTICULAR
OFICINA:	0
S/Ref:	AC0001
CONTACTO	PEPE BOTELLA
DIRECCION	VERACRUZ 33
MUNICIPIO	Galapagar
C. P	28260
N.I.F	50717788A

DATOS
Tecnico:	Francico Javier Polo Martinez
Asociado:	Miembro de la AEVIU
Profesion:	Data Scientist
Profesion:	Arquitecto Técnico
Movil:	669781152
Correo:	polomartinezjavier@gmail.com
Asociacion:	AEVIU
Web:	https://www.aeviu.es/

OBJETICO, FINALIDAD DE LA VALORACION Y BASE VALOR:

A requerimiento de la propiedad se realiza el presente informe de valoración para determinar el Valor de Mercado de la Vivienda Unifamilar Aislada con Referencia Catastral 0135606VK2503N0002KM y determinar lo que costaría la construcción de la vivienda a nuevo. (Ver contrato de prestación de servicios)

FINALIDAD:
MULTIPROPOSITO
CONTABLE/INF. FINANCIERA (Activos)
MERCADOS FINANCIEROS
MERCADOS FINANCIEROS SEGUROS
FINANCIEROS BANCARIOS (Hipoterario)
ADMINISTRACION PUBLICA

BASE VALOR
VALOR DE MERCADO
VALOR DE MERCADO RENTA
VALOR EQUITATIVO
VALOR EQUITATIVO RENTA
VALOR ESPECIAL
VALOR DE SINERGIA
VALOR DE REPOSICION
VALOR RETABLE/RAZONABLE
VALOR INVERSION
VALOR HIPOTECARIO
VALOR SEGUROS
VALOR CATASTRAL
VALOR EXPROPIACION
VALOR VENTA ORDENADA
VALOR VENTA FORZADA

Concepto	Descripcion
Valorador:	El presente documento ha sido realizado por FRANCISCO JAVIER POLO MARTINEZ, perteneciente al COAATM colegiado 11285, en calidad de técnico valorador asociado por la AEVIU, al amparo del Anteproyecto de Ley XX/2021, de bonos garantizados, de fecha 00-00-2021. No habiendo un potenccial conflicto de intereses y se confirma el cumplimiento del Código Etico y de conducta de los Valoradores Europeos de TEGOVA y de la Asociación Profesional del valorador. El valorador no acepta responsabilidad cuando el cliente haya ocultado información o haya proporcionado información incorrecta.
Cliente:	CLIENTE / SOLICITANTE. Nombre: PEPE POLO PEREZ DNI/CIF: 1430335548D Entidad / Por mediación de: DIRECT.
Finalidad:	La finalidad del presente informe es la valoración del inmueble a efectos de constituir garantía de préstamos sujetos a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario, de 25 de marzo, que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere, en su artículo segundo, el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la mencionada Ley. La valoración se realiza de acuerdo con las disposiciones legales contenidas en el Anteproyecto de Ley XX/2021, de bonos garantizados, de fecha 00-00-2021. La validez del presente informe es de 3 meses
Directiva 2014/17/EU (MCD)	Los Estados Miembros de la Unión Europea garantizarán que los valoradores internos y externos que elaboren valoraciones del bien inmueble son profesionales competentes y suficientemente independientes del proceso crediticio de forma que puedan emitir una valoración imparcial y objetiva, que será documentada en un soporte duradero y del cual el prestador conservará una copia.

enlace a Wikipedia

Concepto	Descripcion
EVS 1 Valor de Mercado:	El Valor de Mercado es un concepto clave para el establecimiento de una expectativa informada del precio de un bien, neutral entre comprador y vendedor. La naturaleza del mercado en el que se determina el valor diferirá de acuerdo al sujeto dea transacción, mientras que las condiciones del mercado variarán con el equilibrio cambiante de oferta y demanda, conocimiento, moda, regulación, expectativas, condiciones de crédito, expectativas de beneficio y otras circunstancias. Definición del Reglamento de requisitos de capital de la UE: Cuantía estimada por la que el bien debería intercambiarse, en la fecha de valoración, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento de causa, de manera prudente y sin coacción. EVS 1 considera el Valor de Mercado en el contexto de los bienes inmuebles, incluyendo intereses y derechos sobre terrenos y edificaciones. EVS 1 considera específicamente la aplicación de Valor de Mercado a: Bienes raíces y derechos reales relacionados que son menos homogéneos que otra clase de activo y para los cuales esas condiciones de mercado instantáneas, de liquidez e informadas raramente existen pero para los cuales con frecuencia es necesario identificar valores de mercado; Que son comercializables, es decir que puedan definirse legal y físicamente como disponibles; Es así para asesorar tanto el valor que podría esperarse que será pagado por la posesión del inmueble y la renta que podría ser pagada para alquilarlo. El Valor de Mercado es el valor estimado de un bien y por tanto excluye costes adicionales asociados a la venta o adquisición así como cualquier impuesto sobre la transacción. En Particular, el Valor de Mercado será el valor antes de los impuestos que puedan ser aplicación a cualquier transacción real sobre el bien inmueble valorado.
Valor Hipotecario:	Valor Hipotecario: El valor de un bien inmueble determinado por una valoración prudente de la futura capacidad de comercialización del bien inmueble considerando aspectos sostenibles en el largo plazo, las condiciones del mercado local, el uso actual y otros usos alternativos apropiados del inmueble. La definición expresada arriba está incorporada en el Reglamento (UE) 575/2013 sobre requisitos prudenciales para entidades de crédito y empresas de inversión (Reglamento de requisitos de capital (CRR). El Valor Hipotecario se reconoce por el CRR como base de valor para el cálculo de la exposición a alto riesgo de las entidades de crédito por hipotecas sobre bienes inmuebles. De forma más precisa, el CRR reconoce los bienes raíces como una garantía de seguridad o de mitigación del riesgo induciendo una carga menos arriesgada, es decir, requerimientos de capital más bajos para las entidades de crédito. El concepto de Valor Hipotecario (MLV) es de particular utilidad en algunos países europeos en el contexto de préstamos a largo plazo. Es un enfoque para gestionar la exposición al riesgo de las entidades de crédito considerando requerimientos especiales de seguridad.
Valor del Seguro:	Valor asegurable es el coste de reemplazar la propiedad dañada con materiales de la misma clase y calidad sin ninguna deducción por depreciación. El valor asegurable debe incluir, entre otros, cualquier valor adicional apropiado, incluidos, entre otros, los honorarios de arquitectos, ingenieros y proveedores de servicios, permisos de planificación, licencias y aprobaciones. Salvo que se indique lo contrario, la planta y maquinaria y cualquier otro material que no forme parte integrante de la estructura deben quedar exentos (ya que normalmente están cubiertos por otro seguro).

Concepto

Descripcion

EVS 1 Valor de Mercado:

El Valor de Mercado es un concepto clave para el establecimiento de una expectativa informada del precio de un bien, neutral entre comprador y vendedor. La naturaleza del mercado en el que se determina el valor diferirá de acuerdo al sujeto dea transacción, mientras que las condiciones del mercado variarán con el equilibrio cambiante de oferta y demanda, conocimiento, moda, regulación, expectativas, condiciones de crédito, expectativas de beneficio y otras circunstancias. Definición del Reglamento de requisitos de capital de la UE: Cuantía estimada por la que el bien debería intercambiarse, en la fecha de valoración, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento de causa, de manera prudente y sin coacción. EVS 1 considera el Valor de Mercado en el contexto de los bienes inmuebles, incluyendo intereses y derechos sobre terrenos y edificaciones. EVS 1 considera específicamente la aplicación de Valor de Mercado a:

Bienes raíces y derechos reales relacionados que son menos homogéneos que otra clase de activo y para los cuales esas condiciones de mercado instantáneas, de liquidez e informadas raramente existen pero para los cuales con frecuencia es necesario identificar valores de mercado;
Que son comercializables, es decir que puedan definirse legal y físicamente como disponibles;
Es así para asesorar tanto el valor que podría esperarse que será pagado por la posesión del inmueble y la renta que podría ser pagada para alquilarlo.

El Valor de Mercado es el valor estimado de un bien y por tanto excluye costes adicionales asociados a la venta o adquisición así como cualquier impuesto sobre la transacción. En Particular, el Valor de Mercado será el valor antes de los impuestos que puedan ser aplicación a cualquier transacción real sobre el bien inmueble valorado.

Valor Hipotecario:

Valor Hipotecario: El valor de un bien inmueble determinado por una valoración prudente de la futura capacidad de comercialización del bien inmueble considerando aspectos sostenibles en el largo plazo, las condiciones del mercado local, el uso actual y otros usos alternativos apropiados del inmueble. La definición expresada arriba está incorporada en el Reglamento (UE) 575/2013 sobre requisitos prudenciales para entidades de crédito y empresas de inversión (Reglamento de requisitos de capital (CRR). El Valor Hipotecario se reconoce por el CRR como base de valor para el cálculo de la exposición a alto riesgo de las entidades de crédito por hipotecas sobre bienes inmuebles. De forma más precisa, el CRR reconoce los bienes raíces como una garantía de seguridad o de mitigación del riesgo induciendo una carga menos arriesgada, es decir, requerimientos de capital más bajos para las entidades de crédito. El concepto de Valor Hipotecario (MLV) es de particular utilidad en algunos países europeos en el contexto de préstamos a largo plazo. Es un enfoque para gestionar la exposición al riesgo de las entidades de crédito considerando requerimientos especiales de seguridad.

Valor del Seguro:

Valor asegurable es el coste de reemplazar la propiedad dañada con materiales de la misma clase y calidad sin ninguna deducción por depreciación. El valor asegurable debe incluir, entre otros, cualquier valor adicional apropiado, incluidos, entre otros, los honorarios de arquitectos, ingenieros y proveedores de servicios, permisos de planificación, licencias y aprobaciones. Salvo que se indique lo contrario, la planta y maquinaria y cualquier otro material que no forme parte integrante de la estructura deben quedar exentos (ya que normalmente están cubiertos por otro seguro).

MUNICIPIO Y ENTORNO

Concepto	Descripcion
Municipio:	Colmenarejo es un municipio de la Comunidad de Madrid, situado en el noroeste de la región, en las estribaciones de la sierra de Guadarrama, a 899 metros de altitud y a 37 kilómetros de distancia de la capital. Limita al norte con El Escorial, al este con Galapagar, al sur con Villanueva del Pardillo y al oeste con Valdemorillo. Su único acceso por carretera es la M 510, desde Galapagar o desde Valdemorillo. Cuenta en su término municipal con la orilla este del embalse de Valmayor, segundo en capacidad de la Comunidad de Madrid, con el tercer Campus de la Universidad Carlos III de Madrid y con un atractivo entorno natural,donde se puede ir a pasear con en bicicleta, dentro del Parque Regional del curso medio del río Guadarrama y su entorno, en el que destacan los encinares y las dehesas de uso ganadero salpicadas de enebros, fresnos y quejigos.
Entorno:	Entorno de la vivienda a valorar: TIPO: Urbano, Promoción situada en el Centro urbano, entre las calles: de Francisco Elvira y Gregorio Panadero. NIVEL DE RENTA: El nivel de renta del entorno es medio. RASGOS DE HOMOGENEIDAD: Homogeneidad media; viviendas plurifamiliares con/sin equipamientos comunes. ANTIGÜEDAD: La antigüedad del entorno es aproximadamente de treinta años. CONSOLIDACIÓN: El grado de consolidación del entorno se estima de un 100%. OCUPACIÓN: La ocupación se estima en un 95%. USO DOMINANTE: Residencial, primera y segunda vivienda. GRADO DE RENOVACIÓN: El grado de renovación se estima en un 20%.
Infraestructuras:	El municipio cuenta con cuatro líneas de autobús, una nocturna, y dos de ellas con cabecera en Madrid, en el Intercambiador de Moncloa. Estas líneas están operadas por la empresa Julián de Castro, S.L. y son: Línea 630: Villalba (FFCC)-Galapagar-Colmenarejo-Valdemorillo Línea 631: Madrid (Moncloa)-Torrelodones (Colonia)-Galapagar-Colmenarejo Línea 633: Majadahonda (hospital)-Torrelodones (Colonia)-Galapagar-Colmenarejo Línea 634: Colmenarejo- Galapagar - La Navata Línea N904: Madrid (Moncloa)-Torrelodones (colonia)-Galapagar-Colmenarejo
Economia	La economía tradicional fue la agricultura y la ganadería lanar, vacuna y apícola, que proporcionaba una reputada miel. En la actualidad, la economía se centra en el sector servicios y en la construcción, habiendo desaparecido la agricultura, y quedando la ganadería como una actividad residual centrada en alguna finca destinada a bravo, yeguada y algo de ganado ovino..

EVOLUCION Y DISTRIBUCION DE LA POBLACION.

PLANOS DE SITUACION Y LOCALIZACION:

Se realiza el plano de localización, situación y del entorno a apartir de Leaflet para mapas interactivos, el cual se puede desplazar vertical y horizontalmente, zoom y se marca la situación del inmueble a valorar.

Los planos se han obtenido de la consulta efectuada ante la Sede Electrónica de catastro a partir de la referencia catastral facilitada por la propiedad. Esta informacion puede ser bien el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), o la Documentación Registral (Nota Simple o Escritura de la Propiedad)

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DATOS REGISTRALES:

El número de finca señalado en el cuadro de valoración corresponden con el número de finca registral. Se valora el 100% de participación de cada una de las fincas registrales.

Datos Registrales
Nombre	N	Apellidos	A	NIF	Propiedad	Derecho
FRANCISCO	JAVIER	POLO	MARTINEZ	00012311Q	100%	Pleno Dominio

NOTA SIMPLE / ESCRITURA DE LA PROPIEDAD

DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Y COMPROBACIONES REALIZADA:

VISITA AL INMUEBLE.
El presente informe ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble.
La visita al inmueble fue realizada el 05/08/2017.
Ha sido posible la localización. Se adjunta plano con ubicación y documentación fotográfica.
Ha sido posible visitar interiormente el inmueble.
DOCUMENTACIÓN UTILIZADA.
Documentación registral: Nota simple del Registro de la Propiedad con fecha de emisión 05/08/2017.
Documentación de la Sede Electrónica del Catastro
Planos del inmueble con escala gráfica.
COMPROBACIONES REALIZADAS.
Localización del inmueble e inspección ocular del interior.
Superficies.
Características físicas identificativas.
Servidumbres visibles.
Estado de construcción o conservación aparente.
Descripción registral.
Estado de ocupación.
Uso o explotación del inmueble.
Régimen de protección pública.
Protección del patrimonio arquitectónico.
Adecuación al planeamiento urbanístico vigente.
Consulta en página virtual de la Sede Electrónica del Catastro

EDIFICIO

Se trata de una vivienda unifamiliar aislada que se desarrolla en dos plantas sobre rasante destinadas a vivienda y una planta semisótano, sobre una parcela catastral de 2.559 m² que cuenta con viales de acceso rodado y peatonal a la misma de hormigón impreso, riego automático, zonas ajardinadas, piscina y tres cuerpos constructivos independientes, dos de ellos tipo cenador abiertos y la otra de construcción tradicional.

CALIFICACION DEL TASADOR: Bueno.

TIPO DE EDIFICACION	EDIFICIO RESIDENCIAL TERMINADO
Tipologia:	Vivienda Unifamiliar Aislada
Uso edificio:	Residencial
Conservacion:	Media
Ubicacion relativa en el municipio:	Media
Ubicacion relativa en el barrio	Media
Anno de Construccion:	2000
Antiguedad:	21
Vida util:	100
Anno Maximo vida util:	2110
Anno de Rehabilitacion:	2010
Zonas Comunes:	Si
Acceso Minuesvalidos:	Si
Numeros de portales:	1
Plantas Bajo Rasante:	2
Plantas Sobre Rasante:	5
N de ascensores	2
N de viviendas por planta:	4
Piscina:	Si
Tenis:	Si
Padel:	Si
Squash:	Si
Cancha Polideportiva:	Si
Zonas Verdes:	Si
Zona de juegos infantil:	Si
Cimentacion:	Zantas Aisladas, Corridas, Hormigon Armado
Estructura:	Hormigon Armado
Cubierta:	Inclinada con teja como material de cubricion
Fachada:	Fabrica de ladrillo cara vista
Carpinteria Exterior:	Aluminio lacado inmitando madera
Acristalamiento:	Tipo climalit
Rejas:	Si
Contraventanas:	Si
Ligado Explotacion Economica:	Si
Uso Autorizado Urbanisticamente:	Si
Construccion Autorizada:	Si
ITE:	No Disponible
Ocupacion:	Propietario
Arrendado:	No
Tipo de Proteccion:	Libre
Contaminacion aparente Terreno:	No
Contaminacion aparente Ambiental:	No
Contaminacion aparente Acustica:	No
Contaminacion aparente Constr.:	No
Contaminacion aparente Otros:	No

vista exterior

ELEMENTO DE EDIFICIO

TIPO DE INMUEBLE	VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA
Uso registral:	Residencial
Uso tasado:	Residencial
Tipologia unidad tasada:	VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA
Localizacion Elemento:	Nucleo Urbano
Ubicacion relativa en el municipio:	Nivel Medio
Ubicacion relativa en el inmueble:	Nivel Medio
Ubicacion relativa barrio o zona:	Nivel Medio
Orientacion:	No influye en el valor
Destino:	Primera Residencia
Plantas bajo rasante:	1
Plantas sobre rasante:	2
Posicion en Edificio:	exterior
Dormitorios:	4
Baños:	3
Cocina equipada:	Si
Lavadero:	Si
Terrazas:	2
Armarios empotrados:	Si
Tendedero:	Si
Apartamento turistico:	Si
Calidad Global:	Muy buena
Carpintería interior:	Madera chapada en pino barnizada
Puerta de acceso:	Blindada
Agua caliente sanitaria:	Caldera individual por gas natural
Calefaccion:	Caldera individual por gas natural
Aire Acondicionado:	Split en diversos cuartos
Sistema de alarma:	Si
Solado Salon-Comedor:	Gres porcelanico
Solado Cocina:	Gres porcelanico
Solado Dormitorios:	Gres porcelanico
Solado Bannos:	Gres porcelanico
Paramentos verticales Salon-Comedor:	Pintura lisa
Paramentos verticales Cocina:	Gres normal
Paramentos verticales Dormitorios:	Pintura lisa
Paramentos verticales Bannos:	Gres normal
Techo Salon-Comedor:	Pintura lisa
Techo verticales Cocina:	Pintura lisa
Techo verticales Dormitorios:	Pintura lisa
Techo verticales Bannos:	Pintura lisa
Latitud:	40.5492325
Longuitud:	-4.0094075

vista exterior

$vista exterior$

vista exterior

CUADRO DE SUPERFICIES

Concepto	Descripcion
Área de planta interna (IFA):	El IFA de cada piso debe calcularse entre las superficies internas de las paredes externas del edificio. El IFA es el área bruta del piso (GFA) después de deducir el área de construcción exterior (ECA). Las medidas deben tomarse a una altura especificada sobre el suelo. Cuando los techos sean inclinados, los valoradores deben explicar cómo han medido el área.
Área de planta neta (NFA):	Ésta es el área utilizable que ofrecen todos los pisos dentro de un edificio en las siguientes bases. Cada piso debe medirse en todos los niveles entre las superficies internas de las paredes externas del edificio. El NFA es el área de planta interno (IFA) después de deducir el área de construcción interior (ICA). Las medidas deben tomarse a una altura especificada sobre el suelo. Cuando los techos sean inclinados, se deben especificar las reglas de medición. Las siguientes áreas de cada piso deben excluirse del cálculo. Paredes estructurales internas. Ventilación vertical, cableado o conductos de tuberías y columnas estructurales (por lo general, solo se excluyen los elementos de más de un metro cuadrado de superficie, pero pueden existir prácticas diferentes entre países). Escaleras y pozos de ascensor. Cuartos de motores de ascensores, cuartos de tanques (distintos de los utilizados para procesos), cuartos de transformadores, áreas de alta y baja tensión. Espacio ocupado por aparatos permanentes de aire acondicionado, calefacción o refrigeración y conductos de superficie que inutilizan el espacio, teniendo en cuenta la finalidad para la que se dice que se utiliza. Esto no se aplica a los aparatos instalados por el inquilino o en su nombre o utilizados en el edificio para fines especiales, como uso de ordenadores, procesamiento o fabricación. Al calcular esta área para edificios de oficinas, se deben excluir las siguientes áreas de cada piso: Áreas reservadas como espacio público para las calles y no utilizadas exclusivamente por los ocupantes del edificio. Nota: Las áreas comunes adicionales que pueden crearse mediante la subdivisión de un solo piso para acomodar a más de un inquilino deben incluirse en los cálculos). Aquellas áreas reservadas para la provisión de instalaciones o servicios al edificio que no sean de uso exclusivo de los ocupantes del edificio.

Concepto

Descripcion

Área de planta interna (IFA):

El IFA de cada piso debe calcularse entre las superficies internas de las paredes externas del edificio. El IFA es el área bruta del piso (GFA) después de deducir el área de construcción exterior (ECA).
Las medidas deben tomarse a una altura especificada sobre el suelo. Cuando los techos sean inclinados, los valoradores deben explicar cómo han medido el área.

Área de planta neta (NFA):

Ésta es el área utilizable que ofrecen todos los pisos dentro de un edificio en las siguientes bases.
Cada piso debe medirse en todos los niveles entre las superficies internas de las paredes externas del edificio. El NFA es el área de planta interno (IFA) después de deducir el área de construcción interior (ICA).
Las medidas deben tomarse a una altura especificada sobre el suelo. Cuando los techos sean inclinados, se deben especificar las reglas de medición.
Las siguientes áreas de cada piso deben excluirse del cálculo.
Paredes estructurales internas.
Ventilación vertical, cableado o conductos de tuberías y columnas estructurales (por lo general, solo se excluyen los elementos de más de un metro cuadrado de superficie, pero pueden existir prácticas diferentes entre países).
Escaleras y pozos de ascensor.
Cuartos de motores de ascensores, cuartos de tanques (distintos de los utilizados para procesos), cuartos de transformadores, áreas de alta y baja tensión.
Espacio ocupado por aparatos permanentes de aire acondicionado, calefacción o refrigeración y conductos de superficie que inutilizan el espacio, teniendo en cuenta la finalidad para la que se dice que se utiliza. Esto no se aplica a los aparatos instalados por el inquilino o en su nombre o utilizados en el edificio para fines especiales, como uso de ordenadores, procesamiento o fabricación.
Al calcular esta área para edificios de oficinas, se deben excluir las siguientes áreas de cada piso:
Áreas reservadas como espacio público para las calles y no utilizadas exclusivamente por los ocupantes del edificio. Nota: Las áreas comunes adicionales que pueden crearse mediante la subdivisión de un solo piso para acomodar a más de un inquilino deben incluirse en los cálculos).
Aquellas áreas reservadas para la provisión de instalaciones o servicios al edificio que no sean de uso exclusivo de los ocupantes del edificio.

SUPERFICIE REGISTRAL	m2
Planta sotano:	100.50
Planta baja:	20.25
Planta alta:	100.01
Planta Bajo Cubierta:	22.03
Cuerpo constructivo indpte:	15.25
Terraza al 50 %	0.00
Terraza al 100 % (plurifamiliares)	0.00
Total superficie registral:	258.04
Superficies utiles comprobadas:
Planta sotano:	20.33
Planta baja:	100.57
Planta alta:	40.50
Planta Bajo Cubierta:	30.23
Cuerpo constructivo indpte:	15.00
Terraza al 50 %	0.00
Terraza al 100 % (plurifamiliares)	0.00
Total superficie util comprobada:	206.63
Superficies construidas comprobadas:
Planta sotano:	50.50
Planta baja:	120.00
Planta alta:	70.00
Planta Bajo Cubierta:	50.00
Cuerpo constructivo:	20.00
Terraza al 50 %	0.00
Terraza al 100 % (plurifamiliares)	0.00
Total de superficie construida comprobada:	310.50
Superficie catastral:	350.25

Planta Baja y Primera

$Planta bajo cubierta y cubierta$

Planta bajo cubierta y cubierta

CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES:

SUPERFICIES	m2
Superficie Parcela Registral:	2336.00
Superficie Parcela Catastral:	2153.00
Total superficie registral:	258.04
Total superficie util comprobada:	206.63
Total de superficie construida comprobada:	310.50

SUPERFICIES.ADOPTADAS	m2
Superficie de Parcela:	2153
Superficie util:	215
Superficie construida:	310

La superficie que consta en la documentación registral es la superficie construida (computando la terraza al 100%) que coincide sensiblemente con la superficie privativa de medición comprobada y ésta es inferior a la superficie catastral. Se adopta a efectos de valoración la superficie construida de medición.

SITUACION URBANISTICA

Planeamiento obtenido del link de la Comunidad de Madrid: http://www.madrid.org/cartografia/planea/planeamiento/html/visor.htm

$plano urbanistico$

plano urbanistico

PLANEAMIENTO	PARAMETROS	NORMATIVA	INMUEBLE	CUMPLIMIENTO
TRES CANTOS (903)
PLAN GENERAL Reur: 53714
Ordenanza: UNIFAMILIAR EXTENSIVA Grado: 2
Coef. edif. manz.:	0.6	600	1291.8	CUMPLE
Altura:	8,5 m
Plantas:	3		3.0	CUMPLE
Tamaño mín. parcela:	1000		2153.0	CUMPLE
Ocup. max. parcela:	0.3	300	645.9	CUMPLE
Frente min. parcela:	12		25.0	CUMPLE

OCUPACION

ESTADO	OCUPACION
Propietario	FRANCISCO JAVIER POLO MARTINEZ
Ocupante:	Propietario
Condicion	Propietario
Destino Previsto:	venta

INFORMACION MERCADO PARCELAS

	direccion	m2 parcela	V. ofertado	V. adoptado	referencia catastral	telefono	municipio	latitud	longuitud
testigo1	Prado Ibarra 23	2599.05	295000	102	4000538VK1940S0001ST	912184067	Colmenarejo	40.55303	-4.016714
testigo 2	Sacramientos 9 C	1194.85	199000	140	3686839VK1838N0001YO	647818126	Colmenarejo	40.54213	-4.020756
testigo 3	Trv. Viñas Viejas 7	1050.00	135000	115	3686811VK1838N0001GO	696191527	Colmenarejo	40.54809	-4.005914
testigo 4	Calderon de la Barca 29	907.00	118000	117	4993662VK1849S0001KG	659818760	Colmenarejo	40.54250	-4.021186
testigo 5	Viñas Viejas 45	1077.00	130000	108	3686814VK1838N0001LO	916359921	Colmenarejo	40.55003	-4.004197
testigo 6	Calderon de la Barca 47	622.00	135000	173	4993698VK1859S0001IL	912170495	Colmenarejo	40.54163	-4.021505

LOCALIZACION DE LAS PARCELAS

HOMOGENEIZACION DE PARCELAS

T	PARCELAS	CRITERIO	SUPERFICIE	SITUACION	HOMOGENEIZACION	UNITARIO	HOMOG	TESTIGOS	PARCELA
testigo1	2599.05	-446,05	0,96	1,05	1,0	77,50	78,28	203.440,64
testigo 2	1194.85	958,15	1,10	0,90	1,0	85,00	84,15	100.546,63
testigo 3	1050	1.103,00	1,11	0,90	1,0	81,00	81,00	85.050,00
testigo 4	907	1.246,00	1,12	0,90	1,0	87,79	88,67	80.421,79
testigo 5	1077	1.076,00	1,11	0,90	1,0	86,03	86,03	92.654,31
testigo 6	2085	68,00	1,01	0,90	0,9	92,00	83,72	174.556,20
H	Promedio Homogeneizacion		0,99				83,64		180.078

COMENTARIOS SOBRE LA HOMOGENEIZACION DE PARCELAS

HOMOGENEIACION DE LAS PARCELAS
Se han obtenidos testigos de la zona y se han homogeneizado en funcion de la superficie y situacion.
En el apartado Superficie de parcela se considerado un 1% por cada 100 m2 de parcela
El testigo 1, tiene mayor parcela
El testigo 2, cuenta con menor parcela
El testigo 3, cuenta con menor parcela
El testigo 4, cuenta con menor parcela
El testigo 5, cuenta con menor parcela
El testigo 6, cuenta con menor parcela
El promedio de los coeficientes de homogeneizacion en la presente valoracion es de 0,986666666666667

CALCULOS DE VALORES TECNICOS

Concepto	Descripcion
Metodo del Coste	proporciona una indicación del valor basado en el principio económico de que un comprador no pagará más por un bien inmueble que el coste de obtener un bien inmueble de igual utilidad, ya sea por compra o por construcción, incluido el coste de Terreno para habilitar esa construcción. A menudo será necesario tener en cuenta la obsolescencia del bien inmueble en comparación con uno nuevo equivalente. Coste de reposición depreciado (DRC) — En su forma tradicional, DRC es un método basado en el coste para llegar a un valor para los activos inmobiliarios que normalmente nunca están expuestos al mercado. Existen tres tipos principales de depreciación de la DRC: Deterioro físico; La depreciación física generalmente se define por la edad real / vida económica Obsolescencia funcional (y/o técnica); Obsolescencia económica / externa. Vida económica restante - Bajo un método de la DRC, un valorador tiene que decidir cuál es la vida económica restante probable, habiendo tenido en cuenta los tres tipos de depreciación que probablemente estén presentes.
Metodo residual:	se utiliza para llegar al valor de los terrenos baldíos maduros para el desarrollo o de los terrenos y edificios con potencial de remodelación o rehabilitación. Valor bruto de desarrollo menos todos los costes en los que se incurrirá para poner el bien inmueble en la forma que exigirá ese precio. Después de deducir todos los costes de desarrollo y la ganancia del desarrollador del valor bruto de desarrollo, el resultado es un valor residual.
Metodo Renta:	Cuantía estimada de renta por la cual el bien debería arrendarse, en la fecha de valoración, entre un arrendador y un arrendatario dispuestos a contratar en los términos de un contrato de arrendamiento real o hipotético, actuando independientemente cada uno, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento de causa, de manera prudente y sin coacción.

COSTE DE CONSTRUCCION

Los costes y los intervalos se han obtenido de la Dirección General de Arquitectura y vivienda, Servicio de Normativa Técnica, supervisión y control, de la Comunidad de Madrid. (Costes de Referencia de la Edificación, para el año 2020) Estos costes de referencia general se particularizarán para cada situación concreta a través de la aplicación de la fórmula de ponderación siguiente:

http://www.madrid.org/bdccm/utilidades/costesreferencia/CORA_HTML_2020/index.htm

SIGLAS	DEFINICON	VALORES
CRG =	Coste de referencia general por tipologias	863,00
CS =	Coeficiente de situaciOn geografica.	1,00
CA =	Coeficiente de aportacion en innovacion o acabados	1,00
RH =	Coeficiente por rehabilitacion.	1,00
CDA=	Coeficiente por dificultad de acceso a la obra	1,00
CRP=	Para una banda del 50%.	863,00
Coste de Construccion por Contrata =	CRP X 1,19 =	1.026,97

COSTE DE REPOSICION DEPRECIADO

CONCEPTOS	VALORES
Honorarios Proyecto de edificacion	3%
Honorarios Direccion Obra de Edificacion	3%
Licencia Municipal Obras de Edificacion	3%
Seguridad y Salud	1%
Imprevistos	0,5%
Gastos fiscales de escrituracion	1%
Gastos de administracion del promotor	0,54%
Seguros	1,5%
VIVIENDA:
Repercusion de suelo	580.89
Coste de construccion por contrata	1026.97
Gastos necesarios	151.68
suma:	1178.65
Coste de Reemplazamiento Bruto	1759.54
Depreciacion fisica	25.99
Depreciacion funcional	20.79
Obsolescencia economica	5.2
suma:	51.98
Coste de reposion depreciado (DRC)	1707.56

FINCA	SC	Vsuelo	Cconstruccion	Gastos	CRB	DCR
100	310	180.075,9	318.360,7	47.020,8	545.457,4	529.343,6

VALOR DE MERCADO POR COMPARACION

Idealmente, el Método de comparación evalúa el valor de mercado a través de un análisis de los precios obtenidos de las ventas o arrendamientos de bienes inmuebles similares al bien inmueble en cuestión, seguido de un ajuste de los valores unitarios para tener en cuenta las diferencias entre los bienes inmuebles comparables y el bien inmueble en cuestión. Sin embargo, los valoradores también deben tener en cuenta otra información relevante del mercado y datos sobre los que pueden necesitar depositar una mayor confianza, especialmente en aquellos mercados o situaciones en las que la información sobre transacciones no es fiable o simplemente no está disponible.

ESTUDIO DE MERCADO DE VIVIENDAS

DATOS	TESTIGO 1	TESTIGO 2	TESTIGO 3	TESTIGO 4	TESTIGO 5	TESTIGO 6
DIRECCION	Calle Vid 3	Avenida Pablo Iglesias 11	Calle Berreduelos 2	Calle Cardillo 5	Calle Prausteros 11	Calle Santiago Apostol 3
MUNICIPIO	Colmenarejo	Colmenarejo	Colmenarejo	Colmenarejo	Colmenarejo	Colmenarejo
CP	28270	28270	28270	28270	28270	28270
TIPO	Aislada	Aislada	Aislada	Aislada	Aislada	Aislada
FECHA	13/07/2021	13/07/2021	14/07/2021	14/07/2021	14/07/2021	14/07/2021
FUENTE	Idealista	Idealista	Idealista	Idealista	Idealista	Idealista
CAL ZONA	Normal	Normal	Normal	Normal	Normal	Normal
CAL EDIF	Normal	Normal	Normal	Normal	Normal	Normal
ANNO	2000	1999	2009	1977	1970	1960
PISCINA	SI	Si	Si	Si	Si	Si
DEPORTIVO	No	No	No	No	No	No
ACABADOS	Bueno	Bueno	Bueno	Bueno	Normal	Normal
CONSERVACION	Bueno	Bueno	Bueno	Bueno	Normal	Normal
PLANTAS	2	2	2	2	2	2
DORMITORIOS	4	5	4	5	5	6
BAÑOS	4	4	3	3	3	4
PARCELA	660	1000	686	1200	1731	2890
IMPORTE	450000	520000	525000	650000	570000	620000
DESCUENTO	0.05	0.05	0.05	0.05	0.05	0.05
VALOR	427500	494000	498750	617500	541500	589000
SC	200	270	280	300	300	360
REPERCUSION	2137.5	1829.62962962963	1781.25	2058.33333333333	1805	1636.11111111111
R. CATASTRAL	3784845VK1838S0001GJ	4410203VK1941S0001XX	4301501VK1940S0001JT	4697013VK1849N0001IU	3404601VK1930S0001GQ	4411902VK1941S0001MX
LATITUD	40.54055	40.5635476	40.5562968	40.5526872	40.5595	40.56492
LONGUITUD	-4.01652	-4.0128154	-4.0120178	-4.008529	-4.02329	-4.01218

HOMOGENEIZACION DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES AISLADAS

TESTIGOS	S.CONS	FACT	ANTIG	FACT.1	PAR	FACT.2	EQC	FACT.3	REF	FACT.4	SIT	FACT.5	COEF	REPERC	HOMOG
TESTIGO 1	200	0.89	2000	1.00	660	1.04	1	1	PEOR	0.95	IGUAL	1.05	0.92	2137.50	1967.34
TESTIGO 2	270	0.96	1999	1.00	1000	1.03	1	1	IGUAL	1.00	IGUAL	1.00	0.99	1829.63	1807.94
TESTIGO 3	280	0.97	2009	0.99	686	1.04	1	1	IGUAL	1.00	IGUAL	1.00	1.00	1781.25	1774.14
TESTIGO 4	300	0.99	1977	1.02	1200	1.02	1	1	PEOR	0.90	IGUAL	1.00	0.93	2058.33	1919.89
TESTIGO 5	300	0.99	1970	1.03	1731	1.01	1	1	IGUAL	1.00	IGUAL	1.00	1.03	1805.00	1859.04
TESTIGO 6	360	1.05	1960	1.04	2890	0.98	1	1	IGUAL	1.00	IGUAL	1.00	1.07	1636.11	1752.88
Valor Homogeneo													0.99		1846.87

COMENTARIOS A LA HOMOGENEIZACION

H	HOMOGENEIZACION
	Se han obtenidos testigos de la zona y se han homogeneizado en función de la superficie, características constructivas, antigüedad, situación, estado de mantenimiento y conservación.
	En el apartado Superficie Construida se ha considerado un 1% por cada 10 m2
	En el apartado Antigüedad se ha considerado un 1% por cada 10 años
	En el apartado Otros se ha considerado la calidad de los equipamientos comunitarios o privados, terrazas descubiertas …
	En el apartado Superficie de parcela se ha considerado un 1% por cada 400 m2 de parcela
	El testigo nº 1, tiene menor superficie construida, se considera igual antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar no ha sido reformada
	El testigo nº 2, tiene menor superficie construida, cuenta con mayor antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar presenta igual estado de conservación y mantenimiento
	El testigo nº 3, tiene menor superficie construida, tiene menor antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar presenta igual estado de conservación y mantenimiento
	El testigo nº 4, tiene menor superficie construida, cuenta con mayor antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar no ha sido reformada
	El testigo nº 5, tiene menor superficie construida, cuenta con mayor antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar presenta igual estado de conservación y mantenimiento
	El testigo nº 6, cuenta con mayor superficie construida, cuenta con mayor antigüedad, tiene mayor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar presenta igual estado de conservación y mantenimiento
	El promedio de los coeficientes de homogeneización en la presente valoración es de 0,989765728590417

LOCALIZACION DE LOS TESTIGOS EMPLEADOS

RESUMEN DE VALORES OBTENIDOS Y VALOR DE TASACION

FINCA	USO	S.PARCELA	S.UTIL	S.ADOPTADA	V.SUELO	REPERCUSION	V.COMPARACION	V.VUELO	K
100	Vivienda Unifamiliar Aislada	2.153	215	310	180.075,9	1.846,87	572.530,1	392.454,2	1,08

El presente informe se emite bajo la afección de circunstancias excepcionales, sin precedentes, de confinamiento y escasa actividad motivadas por la pandemia global del COVID-19, las cuales comportan una incertidumbre significativa sobre cuál pueda ser la evolución futura del valor de mercado de los inmuebles valorados. Dicha evolución dependerá de la magnitud del impacto que la pandemia ejerza sobre el conjunto de la economía y sobre las variables que son relevantes para la formación de precios. Ante esta falta de normalidad en el mercado, se han adoptado una serie de medidas adicionales en los métodos de valoración, que ayudan a obtener valores que reflejen razonablemente la situación actual del mercado y que se indican en el informe.

INFORMACION DE LOS TESTIGOS

Declaración de cumplimiento del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD).
Declaración de cumplimiento del EVS.
Descargo de responsabilidad básico.

[1] "martes 05 octubre 2021"

Fdo: Francisco Javier Polo Martinez

Arquitecto Tecnico

COATTM 11285

Finca	Tipo.Uso	Denominación	Tomo	Libro	Folio	Referencia
100	Unif. Aislado	5	3715	405	95	0135606VK2503N0002KM