DATOS DEL ENCARGO:

TERMINOS DATOS
EXPEDIENTE: 21000001
TIPOLOGIA: VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA
SITUADO: CALLE GOLONDRINAS
POBLACION: Galapagar
PROVINCIA: MADRID
SOLICITANTE: FCO JAVIER POLO MARTINEZ
ENTIDAD: PARTICULAR
OFICINA: 0
S/Ref: AC0001
CONTACTO PEPE BOTELLA
DIRECCION VERACRUZ 33
MUNICIPIO Galapagar
C. P 28260
N.I.F 50717788A
DATOS
Tecnico: Francico Javier Polo Martinez
Asociado: Miembro de la AEVIU
Profesion: Data Scientist
Profesion: Arquitecto Técnico
Movil: 669781152
Correo:
Asociacion: AEVIU
Web: https://www.aeviu.es/








OBJETICO, FINALIDAD DE LA VALORACION Y BASE VALOR:


A requerimiento de la propiedad se realiza el presente informe de valoración para determinar el Valor de Mercado de la Vivienda Unifamilar Aislada con Referencia Catastral 0135606VK2503N0002KM y determinar lo que costaría la construcción de la vivienda a nuevo. (Ver contrato de prestación de servicios)


FINALIDAD:
MULTIPROPOSITO
CONTABLE/INF. FINANCIERA (Activos)
MERCADOS FINANCIEROS
MERCADOS FINANCIEROS SEGUROS
FINANCIEROS BANCARIOS (Hipoterario)
ADMINISTRACION PUBLICA
BASE VALOR
VALOR DE MERCADO
VALOR DE MERCADO RENTA
VALOR EQUITATIVO
VALOR EQUITATIVO RENTA
VALOR ESPECIAL
VALOR DE SINERGIA
VALOR DE REPOSICION
VALOR RETABLE/RAZONABLE
VALOR INVERSION
VALOR HIPOTECARIO
VALOR SEGUROS
VALOR CATASTRAL
VALOR EXPROPIACION
VALOR VENTA ORDENADA
VALOR VENTA FORZADA



Concepto Descripcion
Valorador: El presente documento ha sido realizado por FRANCISCO JAVIER POLO MARTINEZ, perteneciente al COAATM colegiado 11285, en calidad de técnico valorador asociado por la AEVIU, al amparo del Anteproyecto de Ley XX/2021, de bonos garantizados, de fecha 00-00-2021. No habiendo un potenccial conflicto de intereses y se confirma el cumplimiento del Código Etico y de conducta de los Valoradores Europeos de TEGOVA y de la Asociación Profesional del valorador. El valorador no acepta responsabilidad cuando el cliente haya ocultado información o haya proporcionado información incorrecta.
Cliente:
  • CLIENTE / SOLICITANTE.
  • Nombre: PEPE POLO PEREZ
  • DNI/CIF: 1430335548D
  • Entidad / Por mediación de: DIRECT.
Finalidad: La finalidad del presente informe es la valoración del inmueble a efectos de constituir garantía de préstamos sujetos a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario, de 25 de marzo, que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere, en su artículo segundo, el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la mencionada Ley. La valoración se realiza de acuerdo con las disposiciones legales contenidas en el Anteproyecto de Ley XX/2021, de bonos garantizados, de fecha 00-00-2021. La validez del presente informe es de 3 meses
Directiva 2014/17/EU (MCD) Los Estados Miembros de la Unión Europea garantizarán que los valoradores internos y externos que elaboren valoraciones del bien inmueble son profesionales competentes y suficientemente independientes del proceso crediticio de forma que puedan emitir una valoración imparcial y objetiva, que será documentada en un soporte duradero y del cual el prestador conservará una copia.

enlace a Wikipedia

Concepto Descripcion
EVS 1 Valor de Mercado:

El Valor de Mercado es un concepto clave para el establecimiento de una expectativa informada del precio de un bien, neutral entre comprador y vendedor. La naturaleza del mercado en el que se determina el valor diferirá de acuerdo al sujeto dea transacción, mientras que las condiciones del mercado variarán con el equilibrio cambiante de oferta y demanda, conocimiento, moda, regulación, expectativas, condiciones de crédito, expectativas de beneficio y otras circunstancias. Definición del Reglamento de requisitos de capital de la UE: Cuantía estimada por la que el bien debería intercambiarse, en la fecha de valoración, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento de causa, de manera prudente y sin coacción. EVS 1 considera el Valor de Mercado en el contexto de los bienes inmuebles, incluyendo intereses y derechos sobre terrenos y edificaciones. EVS 1 considera específicamente la aplicación de Valor de Mercado a:

  • Bienes raíces y derechos reales relacionados que son menos homogéneos que otra clase de activo y para los cuales esas condiciones de mercado instantáneas, de liquidez e informadas raramente existen pero para los cuales con frecuencia es necesario identificar valores de mercado;

  • Que son comercializables, es decir que puedan definirse legal y físicamente como disponibles;

  • Es así para asesorar tanto el valor que podría esperarse que será pagado por la posesión del inmueble y la renta que podría ser pagada para alquilarlo.

    El Valor de Mercado es el valor estimado de un bien y por tanto excluye costes adicionales asociados a la venta o adquisición así como cualquier impuesto sobre la transacción. En Particular, el Valor de Mercado será el valor antes de los impuestos que puedan ser aplicación a cualquier transacción real sobre el bien inmueble valorado.

Valor Hipotecario:

Valor Hipotecario: El valor de un bien inmueble determinado por una valoración prudente de la futura capacidad de comercialización del bien inmueble considerando aspectos sostenibles en el largo plazo, las condiciones del mercado local, el uso actual y otros usos alternativos apropiados del inmueble. La definición expresada arriba está incorporada en el Reglamento (UE) 575/2013 sobre requisitos prudenciales para entidades de crédito y empresas de inversión (Reglamento de requisitos de capital (CRR). El Valor Hipotecario se reconoce por el CRR como base de valor para el cálculo de la exposición a alto riesgo de las entidades de crédito por hipotecas sobre bienes inmuebles. De forma más precisa, el CRR reconoce los bienes raíces como una garantía de seguridad o de mitigación del riesgo induciendo una carga menos arriesgada, es decir, requerimientos de capital más bajos para las entidades de crédito. El concepto de Valor Hipotecario (MLV) es de particular utilidad en algunos países europeos en el contexto de préstamos a largo plazo. Es un enfoque para gestionar la exposición al riesgo de las entidades de crédito considerando requerimientos especiales de seguridad.

Valor del Seguro:

Valor asegurable es el coste de reemplazar la propiedad dañada con materiales de la misma clase y calidad sin ninguna deducción por depreciación. El valor asegurable debe incluir, entre otros, cualquier valor adicional apropiado, incluidos, entre otros, los honorarios de arquitectos, ingenieros y proveedores de servicios, permisos de planificación, licencias y aprobaciones. Salvo que se indique lo contrario, la planta y maquinaria y cualquier otro material que no forme parte integrante de la estructura deben quedar exentos (ya que normalmente están cubiertos por otro seguro).

MUNICIPIO Y ENTORNO

Concepto Descripcion
Municipio: Colmenarejo es un municipio de la Comunidad de Madrid, situado en el noroeste de la región, en las estribaciones de la sierra de Guadarrama, a 899 metros de altitud y a 37 kilómetros de distancia de la capital. Limita al norte con El Escorial, al este con Galapagar, al sur con Villanueva del Pardillo y al oeste con Valdemorillo. Su único acceso por carretera es la M 510, desde Galapagar o desde Valdemorillo. Cuenta en su término municipal con la orilla este del embalse de Valmayor, segundo en capacidad de la Comunidad de Madrid, con el tercer Campus de la Universidad Carlos III de Madrid y con un atractivo entorno natural,donde se puede ir a pasear con en bicicleta, dentro del Parque Regional del curso medio del río Guadarrama y su entorno, en el que destacan los encinares y las dehesas de uso ganadero salpicadas de enebros, fresnos y quejigos.
Entorno:
  • Entorno de la vivienda a valorar:
  • TIPO: Urbano, Promoción situada en el Centro urbano, entre las calles: de Francisco Elvira y Gregorio Panadero.
  • NIVEL DE RENTA: El nivel de renta del entorno es medio.
  • RASGOS DE HOMOGENEIDAD: Homogeneidad media; viviendas plurifamiliares con/sin equipamientos comunes.
  • ANTIGÜEDAD: La antigüedad del entorno es aproximadamente de treinta años.
  • CONSOLIDACIÓN: El grado de consolidación del entorno se estima de un 100%.
  • OCUPACIÓN: La ocupación se estima en un 95%.
  • USO DOMINANTE: Residencial, primera y segunda vivienda.
  • GRADO DE RENOVACIÓN: El grado de renovación se estima en un 20%.
Infraestructuras: El municipio cuenta con cuatro líneas de autobús, una nocturna, y dos de ellas con cabecera en Madrid, en el Intercambiador de Moncloa. Estas líneas están operadas por la empresa Julián de Castro, S.L. y son:
  • Línea 630: Villalba (FFCC)-Galapagar-Colmenarejo-Valdemorillo
  • Línea 631: Madrid (Moncloa)-Torrelodones (Colonia)-Galapagar-Colmenarejo
  • Línea 633: Majadahonda (hospital)-Torrelodones (Colonia)-Galapagar-Colmenarejo
  • Línea 634: Colmenarejo- Galapagar - La Navata
  • Línea N904: Madrid (Moncloa)-Torrelodones (colonia)-Galapagar-Colmenarejo
Economia La economía tradicional fue la agricultura y la ganadería lanar, vacuna y apícola, que proporcionaba una reputada miel. En la actualidad, la economía se centra en el sector servicios y en la construcción, habiendo desaparecido la agricultura, y quedando la ganadería como una actividad residual centrada en alguna finca destinada a bravo, yeguada y algo de ganado ovino..

EVOLUCION Y DISTRIBUCION DE LA POBLACION.


PLANOS DE SITUACION Y LOCALIZACION:


Se realiza el plano de localización, situación y del entorno a apartir de Leaflet para mapas interactivos, el cual se puede desplazar vertical y horizontalmente, zoom y se marca la situación del inmueble a valorar.


Los planos se han obtenido de la consulta efectuada ante la Sede Electrónica de catastro a partir de la referencia catastral facilitada por la propiedad. Esta informacion puede ser bien el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), o la Documentación Registral (Nota Simple o Escritura de la Propiedad)

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DATOS REGISTRALES:

El número de finca señalado en el cuadro de valoración corresponden con el número de finca registral. Se valora el 100% de participación de cada una de las fincas registrales.

NOTA SIMPLE / ESCRITURA DE LA PROPIEDAD


DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Y COMPROBACIONES REALIZADA:

EDIFICIO


Se trata de una vivienda unifamiliar aislada que se desarrolla en dos plantas sobre rasante destinadas a vivienda y una planta semisótano, sobre una parcela catastral de 2.559 m² que cuenta con viales de acceso rodado y peatonal a la misma de hormigón impreso, riego automático, zonas ajardinadas, piscina y tres cuerpos constructivos independientes, dos de ellos tipo cenador abiertos y la otra de construcción tradicional.

CALIFICACION DEL TASADOR: Bueno.

TIPO DE EDIFICACION EDIFICIO RESIDENCIAL TERMINADO
Tipologia: Vivienda Unifamiliar Aislada
Uso edificio: Residencial
Conservacion: Media
Ubicacion relativa en el municipio: Media
Ubicacion relativa en el barrio Media
Anno de Construccion: 2000
Antiguedad: 21
Vida util: 100
Anno Maximo vida util: 2110
Anno de Rehabilitacion: 2010
Zonas Comunes: Si
Acceso Minuesvalidos: Si
Numeros de portales: 1
Plantas Bajo Rasante: 2
Plantas Sobre Rasante: 5
N de ascensores 2
N de viviendas por planta: 4
Piscina: Si
Tenis: Si
Padel: Si
Squash: Si
Cancha Polideportiva: Si
Zonas Verdes: Si
Zona de juegos infantil: Si
Cimentacion: Zantas Aisladas, Corridas, Hormigon Armado
Estructura: Hormigon Armado
Cubierta: Inclinada con teja como material de cubricion
Fachada: Fabrica de ladrillo cara vista
Carpinteria Exterior: Aluminio lacado inmitando madera
Acristalamiento: Tipo climalit
Rejas: Si
Contraventanas: Si
Ligado Explotacion Economica: Si
Uso Autorizado Urbanisticamente: Si
Construccion Autorizada: Si
ITE: No Disponible
Ocupacion: Propietario
Arrendado: No
Tipo de Proteccion: Libre
Contaminacion aparente Terreno: No
Contaminacion aparente Ambiental: No
Contaminacion aparente Acustica: No
Contaminacion aparente Constr.: No
Contaminacion aparente Otros: No
vista exterior

vista exterior

vista exterior

vista exterior

vista exterior

vista exterior

vista exterior

vista exterior

ELEMENTO DE EDIFICIO


TIPO DE INMUEBLE VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA
Uso registral: Residencial
Uso tasado: Residencial
Tipologia unidad tasada: VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA
Localizacion Elemento: Nucleo Urbano
Ubicacion relativa en el municipio: Nivel Medio
Ubicacion relativa en el inmueble: Nivel Medio
Ubicacion relativa barrio o zona: Nivel Medio
Orientacion: No influye en el valor
Destino: Primera Residencia
Plantas bajo rasante: 1
Plantas sobre rasante: 2
Posicion en Edificio: exterior
Dormitorios: 4
Baños: 3
Cocina equipada: Si
Lavadero: Si
Terrazas: 2
Armarios empotrados: Si
Tendedero: Si
Apartamento turistico: Si
Calidad Global: Muy buena
Carpintería interior: Madera chapada en pino barnizada
Puerta de acceso: Blindada
Agua caliente sanitaria: Caldera individual por gas natural
Calefaccion: Caldera individual por gas natural
Aire Acondicionado: Split en diversos cuartos
Sistema de alarma: Si
Solado Salon-Comedor: Gres porcelanico
Solado Cocina: Gres porcelanico
Solado Dormitorios: Gres porcelanico
Solado Bannos: Gres porcelanico
Paramentos verticales Salon-Comedor: Pintura lisa
Paramentos verticales Cocina: Gres normal
Paramentos verticales Dormitorios: Pintura lisa
Paramentos verticales Bannos: Gres normal
Techo Salon-Comedor: Pintura lisa
Techo verticales Cocina: Pintura lisa
Techo verticales Dormitorios: Pintura lisa
Techo verticales Bannos: Pintura lisa
Latitud: 40.5492325
Longuitud: -4.0094075
vista exterior

vista exterior

vista exterior

vista exterior

vista exterior

vista exterior

vista exterior

vista exterior










CUADRO DE SUPERFICIES


Concepto Descripcion
Área de planta interna (IFA):
  • El IFA de cada piso debe calcularse entre las superficies internas de las paredes externas del edificio. El IFA es el área bruta del piso (GFA) después de deducir el área de construcción exterior (ECA).
  • Las medidas deben tomarse a una altura especificada sobre el suelo. Cuando los techos sean inclinados, los valoradores deben explicar cómo han medido el área.
Área de planta neta (NFA):
  • Ésta es el área utilizable que ofrecen todos los pisos dentro de un edificio en las siguientes bases.
  • Cada piso debe medirse en todos los niveles entre las superficies internas de las paredes externas del edificio. El NFA es el área de planta interno (IFA) después de deducir el área de construcción interior (ICA).
  • Las medidas deben tomarse a una altura especificada sobre el suelo. Cuando los techos sean inclinados, se deben especificar las reglas de medición.
  • Las siguientes áreas de cada piso deben excluirse del cálculo.
  • Paredes estructurales internas.
  • Ventilación vertical, cableado o conductos de tuberías y columnas estructurales (por lo general, solo se excluyen los elementos de más de un metro cuadrado de superficie, pero pueden existir prácticas diferentes entre países).
  • Escaleras y pozos de ascensor.
  • Cuartos de motores de ascensores, cuartos de tanques (distintos de los utilizados para procesos), cuartos de transformadores, áreas de alta y baja tensión.
  • Espacio ocupado por aparatos permanentes de aire acondicionado, calefacción o refrigeración y conductos de superficie que inutilizan el espacio, teniendo en cuenta la finalidad para la que se dice que se utiliza. Esto no se aplica a los aparatos instalados por el inquilino o en su nombre o utilizados en el edificio para fines especiales, como uso de ordenadores, procesamiento o fabricación.
  • Al calcular esta área para edificios de oficinas, se deben excluir las siguientes áreas de cada piso:
  • Áreas reservadas como espacio público para las calles y no utilizadas exclusivamente por los ocupantes del edificio. Nota: Las áreas comunes adicionales que pueden crearse mediante la subdivisión de un solo piso para acomodar a más de un inquilino deben incluirse en los cálculos).
  • Aquellas áreas reservadas para la provisión de instalaciones o servicios al edificio que no sean de uso exclusivo de los ocupantes del edificio.
SUPERFICIE REGISTRAL m2
Planta sotano: 100.50
Planta baja: 20.25
Planta alta: 100.01
Planta Bajo Cubierta: 22.03
Cuerpo constructivo indpte: 15.25
Terraza al 50 % 0.00
Terraza al 100 % (plurifamiliares) 0.00
Total superficie registral: 258.04
Superficies utiles comprobadas:
Planta sotano: 20.33
Planta baja: 100.57
Planta alta: 40.50
Planta Bajo Cubierta: 30.23
Cuerpo constructivo indpte: 15.00
Terraza al 50 % 0.00
Terraza al 100 % (plurifamiliares) 0.00
Total superficie util comprobada: 206.63
Superficies construidas comprobadas:
Planta sotano: 50.50
Planta baja: 120.00
Planta alta: 70.00
Planta Bajo Cubierta: 50.00
Cuerpo constructivo: 20.00
Terraza al 50 % 0.00
Terraza al 100 % (plurifamiliares) 0.00
Total de superficie construida comprobada: 310.50
Superficie catastral: 350.25
Planta Baja y Primera

Planta Baja y Primera

Planta bajo cubierta y cubierta

Planta bajo cubierta y cubierta




CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES:


SUPERFICIES m2
Superficie Parcela Registral: 2336.00
Superficie Parcela Catastral: 2153.00
Total superficie registral: 258.04
Total superficie util comprobada: 206.63
Total de superficie construida comprobada: 310.50
SUPERFICIES.ADOPTADAS m2
Superficie de Parcela: 2153
Superficie util: 215
Superficie construida: 310



La superficie que consta en la documentación registral es la superficie construida (computando la terraza al 100%) que coincide sensiblemente con la superficie privativa de medición comprobada y ésta es inferior a la superficie catastral. Se adopta a efectos de valoración la superficie construida de medición.

SITUACION URBANISTICA


Planeamiento obtenido del link de la Comunidad de Madrid: http://www.madrid.org/cartografia/planea/planeamiento/html/visor.htm

plano urbanistico

plano urbanistico


PLANEAMIENTO PARAMETROS NORMATIVA INMUEBLE CUMPLIMIENTO
TRES CANTOS (903)
PLAN GENERAL Reur: 53714
Ordenanza: UNIFAMILIAR EXTENSIVA Grado: 2
Coef. edif. manz.: 0.6 600 1291.8 CUMPLE
Altura: 8,5 m
Plantas: 3 3.0 CUMPLE
Tamaño mín. parcela: 1000 2153.0 CUMPLE
Ocup. max. parcela: 0.3 300 645.9 CUMPLE
Frente min. parcela: 12 25.0 CUMPLE


OCUPACION


ESTADO OCUPACION
Propietario FRANCISCO JAVIER POLO MARTINEZ
Ocupante: Propietario
Condicion Propietario
Destino Previsto: venta

INFORMACION MERCADO PARCELAS


direccion m2 parcela V. ofertado V. adoptado referencia catastral telefono municipio latitud longuitud
testigo1 Prado Ibarra 23 2599.05 295000 102 4000538VK1940S0001ST 912184067 Colmenarejo 40.55303 -4.016714
testigo 2 Sacramientos 9 C 1194.85 199000 140 3686839VK1838N0001YO 647818126 Colmenarejo 40.54213 -4.020756
testigo 3 Trv. Viñas Viejas 7 1050.00 135000 115 3686811VK1838N0001GO 696191527 Colmenarejo 40.54809 -4.005914
testigo 4 Calderon de la Barca 29 907.00 118000 117 4993662VK1849S0001KG 659818760 Colmenarejo 40.54250 -4.021186
testigo 5 Viñas Viejas 45 1077.00 130000 108 3686814VK1838N0001LO 916359921 Colmenarejo 40.55003 -4.004197
testigo 6 Calderon de la Barca 47 622.00 135000 173 4993698VK1859S0001IL 912170495 Colmenarejo 40.54163 -4.021505


LOCALIZACION DE LAS PARCELAS



HOMOGENEIZACION DE PARCELAS


T PARCELAS CRITERIO SUPERFICIE SITUACION HOMOGENEIZACION UNITARIO HOMOG TESTIGOS PARCELA
testigo1 2599.05 -446,05 0,96 1,05 1,0 77,50 78,28 203.440,64
testigo 2 1194.85 958,15 1,10 0,90 1,0 85,00 84,15 100.546,63
testigo 3 1050 1.103,00 1,11 0,90 1,0 81,00 81,00 85.050,00
testigo 4 907 1.246,00 1,12 0,90 1,0 87,79 88,67 80.421,79
testigo 5 1077 1.076,00 1,11 0,90 1,0 86,03 86,03 92.654,31
testigo 6 2085 68,00 1,01 0,90 0,9 92,00 83,72 174.556,20
H Promedio Homogeneizacion 0,99 83,64 180.078

COMENTARIOS SOBRE LA HOMOGENEIZACION DE PARCELAS


HOMOGENEIACION DE LAS PARCELAS
Se han obtenidos testigos de la zona y se han homogeneizado en funcion de la superficie y situacion.
En el apartado Superficie de parcela se considerado un 1% por cada 100 m2 de parcela
El testigo 1, tiene mayor parcela
El testigo 2, cuenta con menor parcela
El testigo 3, cuenta con menor parcela
El testigo 4, cuenta con menor parcela
El testigo 5, cuenta con menor parcela
El testigo 6, cuenta con menor parcela
El promedio de los coeficientes de homogeneizacion en la presente valoracion es de 0,986666666666667

CALCULOS DE VALORES TECNICOS


Concepto Descripcion
Metodo del Coste proporciona una indicación del valor basado en el principio económico de que un comprador no pagará más por un bien inmueble que el coste de obtener un bien inmueble de igual utilidad, ya sea por compra o por construcción, incluido el coste de Terreno para habilitar esa construcción. A menudo será necesario tener en cuenta la obsolescencia del bien inmueble en comparación con uno nuevo equivalente. Coste de reposición depreciado (DRC) — En su forma tradicional, DRC es un método basado en el coste para llegar a un valor para los activos inmobiliarios que normalmente nunca están expuestos al mercado. Existen tres tipos principales de depreciación de la DRC: Deterioro físico; La depreciación física generalmente se define por la edad real / vida económica Obsolescencia funcional (y/o técnica); Obsolescencia económica / externa. Vida económica restante - Bajo un método de la DRC, un valorador tiene que decidir cuál es la vida económica restante probable, habiendo tenido en cuenta los tres tipos de depreciación que probablemente estén presentes.
Metodo residual: se utiliza para llegar al valor de los terrenos baldíos maduros para el desarrollo o de los terrenos y edificios con potencial de remodelación o rehabilitación. Valor bruto de desarrollo menos todos los costes en los que se incurrirá para poner el bien inmueble en la forma que exigirá ese precio. Después de deducir todos los costes de desarrollo y la ganancia del desarrollador del valor bruto de desarrollo, el resultado es un valor residual.
Metodo Renta: Cuantía estimada de renta por la cual el bien debería arrendarse, en la fecha de valoración, entre un arrendador y un arrendatario dispuestos a contratar en los términos de un contrato de arrendamiento real o hipotético, actuando independientemente cada uno, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento de causa, de manera prudente y sin coacción.


COSTE DE CONSTRUCCION


Los costes y los intervalos se han obtenido de la Dirección General de Arquitectura y vivienda, Servicio de Normativa Técnica, supervisión y control, de la Comunidad de Madrid. (Costes de Referencia de la Edificación, para el año 2020) Estos costes de referencia general se particularizarán para cada situación concreta a través de la aplicación de la fórmula de ponderación siguiente:

http://www.madrid.org/bdccm/utilidades/costesreferencia/CORA_HTML_2020/index.htm

SIGLAS DEFINICON VALORES
CRG = Coste de referencia general por tipologias 863,00
CS = Coeficiente de situaciOn geografica. 1,00
CA = Coeficiente de aportacion en innovacion o acabados 1,00
RH = Coeficiente por rehabilitacion. 1,00
CDA= Coeficiente por dificultad de acceso a la obra 1,00
CRP= Para una banda del 50%. 863,00
Coste de Construccion por Contrata = CRP X 1,19 = 1.026,97


COSTE DE REPOSICION DEPRECIADO


CONCEPTOS VALORES
Honorarios Proyecto de edificacion 3%
Honorarios Direccion Obra de Edificacion 3%
Licencia Municipal Obras de Edificacion 3%
Seguridad y Salud 1%
Imprevistos 0,5%
Gastos fiscales de escrituracion 1%
Gastos de administracion del promotor 0,54%
Seguros 1,5%
VIVIENDA:
Repercusion de suelo 580.89
Coste de construccion por contrata 1026.97
Gastos necesarios 151.68
suma: 1178.65
Coste de Reemplazamiento Bruto 1759.54
Depreciacion fisica 25.99
Depreciacion funcional 20.79
Obsolescencia economica 5.2
suma: 51.98
Coste de reposion depreciado (DRC) 1707.56
FINCA SC Vsuelo Cconstruccion Gastos CRB DCR
100 310 180.075,9 318.360,7 47.020,8 545.457,4 529.343,6

VALOR DE MERCADO POR COMPARACION


Idealmente, el Método de comparación evalúa el valor de mercado a través de un análisis de los precios obtenidos de las ventas o arrendamientos de bienes inmuebles similares al bien inmueble en cuestión, seguido de un ajuste de los valores unitarios para tener en cuenta las diferencias entre los bienes inmuebles comparables y el bien inmueble en cuestión. Sin embargo, los valoradores también deben tener en cuenta otra información relevante del mercado y datos sobre los que pueden necesitar depositar una mayor confianza, especialmente en aquellos mercados o situaciones en las que la información sobre transacciones no es fiable o simplemente no está disponible.

ESTUDIO DE MERCADO DE VIVIENDAS


DATOS TESTIGO 1 TESTIGO 2 TESTIGO 3 TESTIGO 4 TESTIGO 5 TESTIGO 6
DIRECCION Calle Vid 3 Avenida Pablo Iglesias 11 Calle Berreduelos 2 Calle Cardillo 5 Calle Prausteros 11 Calle Santiago Apostol 3
MUNICIPIO Colmenarejo Colmenarejo Colmenarejo Colmenarejo Colmenarejo Colmenarejo
CP 28270 28270 28270 28270 28270 28270
TIPO Aislada Aislada Aislada Aislada Aislada Aislada
FECHA 13/07/2021 13/07/2021 14/07/2021 14/07/2021 14/07/2021 14/07/2021
FUENTE Idealista Idealista Idealista Idealista Idealista Idealista
CAL ZONA Normal Normal Normal Normal Normal Normal
CAL EDIF Normal Normal Normal Normal Normal Normal
ANNO 2000 1999 2009 1977 1970 1960
PISCINA SI Si Si Si Si Si
DEPORTIVO No No No No No No
ACABADOS Bueno Bueno Bueno Bueno Normal Normal
CONSERVACION Bueno Bueno Bueno Bueno Normal Normal
PLANTAS 2 2 2 2 2 2
DORMITORIOS 4 5 4 5 5 6
BAÑOS 4 4 3 3 3 4
PARCELA 660 1000 686 1200 1731 2890
IMPORTE 450000 520000 525000 650000 570000 620000
DESCUENTO 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05
VALOR 427500 494000 498750 617500 541500 589000
SC 200 270 280 300 300 360
REPERCUSION 2137.5 1829.62962962963 1781.25 2058.33333333333 1805 1636.11111111111
R. CATASTRAL 3784845VK1838S0001GJ  4410203VK1941S0001XX 4301501VK1940S0001JT 4697013VK1849N0001IU 3404601VK1930S0001GQ 4411902VK1941S0001MX
LATITUD 40.54055 40.5635476 40.5562968 40.5526872 40.5595 40.56492
LONGUITUD -4.01652 -4.0128154 -4.0120178 -4.008529 -4.02329 -4.01218

HOMOGENEIZACION DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES AISLADAS


TESTIGOS S.CONS FACT ANTIG FACT.1 PAR FACT.2 EQC FACT.3 REF FACT.4 SIT FACT.5 COEF REPERC HOMOG
TESTIGO 1 200 0.89 2000 1.00 660 1.04 1 1 PEOR 0.95 IGUAL 1.05 0.92 2137.50 1967.34
TESTIGO 2 270 0.96 1999 1.00 1000 1.03 1 1 IGUAL 1.00 IGUAL 1.00 0.99 1829.63 1807.94
TESTIGO 3 280 0.97 2009 0.99 686 1.04 1 1 IGUAL 1.00 IGUAL 1.00 1.00 1781.25 1774.14
TESTIGO 4 300 0.99 1977 1.02 1200 1.02 1 1 PEOR 0.90 IGUAL 1.00 0.93 2058.33 1919.89
TESTIGO 5 300 0.99 1970 1.03 1731 1.01 1 1 IGUAL 1.00 IGUAL 1.00 1.03 1805.00 1859.04
TESTIGO 6 360 1.05 1960 1.04 2890 0.98 1 1 IGUAL 1.00 IGUAL 1.00 1.07 1636.11 1752.88
Valor Homogeneo 0.99 1846.87


COMENTARIOS A LA HOMOGENEIZACION


H HOMOGENEIZACION
Se han obtenidos testigos de la zona y se han homogeneizado en función de la superficie, características constructivas, antigüedad, situación, estado de mantenimiento y conservación.
En el apartado Superficie Construida se ha considerado un 1% por cada 10 m2
En el apartado Antigüedad se ha considerado un 1% por cada 10 años
En el apartado Otros se ha considerado la calidad de los equipamientos comunitarios o privados, terrazas descubiertas …
En el apartado Superficie de parcela se ha considerado un 1% por cada 400 m2 de parcela
El testigo nº 1, tiene menor superficie construida, se considera igual antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar no ha sido reformada
El testigo nº 2, tiene menor superficie construida, cuenta con mayor antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar presenta igual estado de conservación y mantenimiento
El testigo nº 3, tiene menor superficie construida, tiene menor antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar presenta igual estado de conservación y mantenimiento
El testigo nº 4, tiene menor superficie construida, cuenta con mayor antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar no ha sido reformada
El testigo nº 5, tiene menor superficie construida, cuenta con mayor antigüedad, cuenta con menor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar presenta igual estado de conservación y mantenimiento
El testigo nº 6, cuenta con mayor superficie construida, cuenta con mayor antigüedad, tiene mayor parcela, el testigo tiene mejores equipamientos comunes y la vivienda a valorar presenta igual estado de conservación y mantenimiento
El promedio de los coeficientes de homogeneización en la presente valoración es de 0,989765728590417

LOCALIZACION DE LOS TESTIGOS EMPLEADOS



RESUMEN DE VALORES OBTENIDOS Y VALOR DE TASACION


FINCA USO S.PARCELA S.UTIL S.ADOPTADA V.SUELO REPERCUSION V.COMPARACION V.VUELO K
100 Vivienda Unifamiliar Aislada 2.153 215 310 180.075,9 1.846,87 572.530,1 392.454,2 1,08

El presente informe se emite bajo la afección de circunstancias excepcionales, sin precedentes, de confinamiento y escasa actividad motivadas por la pandemia global del COVID-19, las cuales comportan una incertidumbre significativa sobre cuál pueda ser la evolución futura del valor de mercado de los inmuebles valorados. Dicha evolución dependerá de la magnitud del impacto que la pandemia ejerza sobre el conjunto de la economía y sobre las variables que son relevantes para la formación de precios. Ante esta falta de normalidad en el mercado, se han adoptado una serie de medidas adicionales en los métodos de valoración, que ayudan a obtener valores que reflejen razonablemente la situación actual del mercado y que se indican en el informe.

INFORMACION DE LOS TESTIGOS


  1. Declaración de cumplimiento del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD).
  2. Declaración de cumplimiento del EVS.
  3. Descargo de responsabilidad básico.


[1] "martes 05 octubre 2021"

Fdo: Francisco Javier Polo Martinez

Arquitecto Tecnico

COATTM 11285